Escritura pública de compra e venda de imóvel parcelado

A compra de imóveis com pagamento parcelado é uma prática comum no mercado imobiliário, mas, nesse cenário, surgem dúvidas sobre como proceder corretamente, gerando preocupações tanto para compradores quanto para vendedores.

Uma das questões é saber qual o momento certo para fazer a escritura pública de compra e venda do imóvel quando o pagamento é parcelado. Nesse ponto, é possível lavrar a escritura pública antes da quitação total, inserindo a cláusula resolutiva, ou apenas após o pagamento integral.

Assim, neste artigo, vamos abordar os aspectos relacionados à escritura de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado e aos procedimentos legais envolvidos para seu registro.

Como funciona a compra e venda de imóvel parcelado?

Na compra e venda de imóvel com pagamento parcelado, o vendedor se compromete a entregar o imóvel e o comprador se compromete a realizar o pagamento em várias parcelas ao longo de um período acordado entre eles.

Para tanto, primeiramente o comprador e o vendedor iniciam as negociações, para decidir, como exemplo, a forma de pagamento parcelado e o prazo de entrega do imóvel.

Após essa fase, é elaborado o contrato de compromisso de compra e venda, no qual as partes estabelecem as condições acordadas, incluindo o preço total e as datas de vencimento das parcelas, que podem ser mensais, trimestrais, semestrais ou conforme outra periodicidade escolhida pelas partes.

Durante todo o compromisso de compra e venda com pagamento parcelado, tanto o comprador quanto o vendedor devem cumprir com as suas obrigações estabelecidas no contrato. Isso inclui o compromisso de pagamento das parcelas pelo comprador e o compromisso de entrega do imóvel pelo vendedor.

Se a transmissão do imóvel for somente após o pagamento total das parcelas, precisará constar no compromisso de compra e venda que a propriedade será transferida quando da quitação das parcelas, sem ainda a incidência do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI), que somente será necessário quando for feita a escritura pública no futuro.

Mas será possível fazer a escritura pública de compra e venda sem a quitação total por parte do comprador?

Para saber mais sobre Compra e venda parcelada de imóvel: Como proteger os direitos do comprador e do vendedor.

É possível fazer escritura pública de compra e venda de imóvel parcelado?

Sim, apesar de muitas pessoas acreditarem que a escritura só poderá ser feita após o pagamento integral do imóvel por parte do comprador, é possível lavrar a escritura pública antes da quitação total.

A escritura pública pode ser feita de imediato, desde a assinatura do compromisso de compra e venda, com os documentos necessários, como os de identificação do comprador e do vendedor, descrição detalhada do imóvel, valor da transação e forma de pagamento.

Nesse caso, será necessário o pagamento do ITBI, além da inclusão da cláusula resolutiva para proteção do negócio jurídico.

O que é a cláusula resolutiva e como ela funciona na compra parcelada de imóveis?
A cláusula resolutiva estabelece a possibilidade de rescisão caso uma das partes deixe de cumprir com suas obrigações, veja o que diz o Código Civil:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No contexto da compra e venda de imóveis com pagamento parcelado, essa cláusula permite que o contrato seja desfeito caso o comprador se torne inadimplente. Em outras palavras, é a permissão para o vendedor desfazer o contrato e retomar o imóvel se o comprador deixar de pagar as parcelas.

É importante que a cláusula resolutiva seja redigida de forma clara e específica no compromisso de compra e venda, incluindo as condições que podem levar à rescisão do contrato, como atrasos nos pagamentos ou descumprimento de outra cláusula.

Então, caso o comprador deixe de cumprir com suas obrigações contratuais, como o pagamento das parcelas, o vendedor poderá acionar a justiça para desfazer o contrato e retomar a posse do imóvel.

Mas, atenção, se o comprador tiver realizado o pagamento de grande parte do valor do imóvel, não será possível o desfazimento do negócio. O vendedor terá apenas o direito de cobrar as parcelas faltantes.

Para saber mais sobre cláusula resolutiva

Quando devo fazer a escritura de compra e venda de imóvel parcelado?

A escritura de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado pode ser feita em diferentes momentos da aquisição. É possível lavrar a escritura antes da quitação completa, como explicado anteriormente, ou somente após o comprador realizar todos os pagamentos nos quais se comprometeu.

No mais, a escritura pública é um documento oficial lavrado em Cartório de Notas que formaliza a transferência da propriedade do imóvel do vendedor para o comprador.

De acordo com o Código Civil Brasileiro, a escritura pública é obrigatória para negócios jurídicos que envolvam a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país, veja:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Além disso, o registro da escritura pública garante que a transmissão da propriedade do imóvel seja pública perante terceiros e evita problemas futuros relacionados à posse e à titularidade do imóvel.

Quais são os custos envolvidos na escritura de compra e venda de imóvel parcelado?

Após a lavratura da escritura pública, o próximo passo é registrar o documento no cartório de imóveis da região onde o imóvel está localizado. Mas, além do valor da escritura pública, há as taxas cartoriais e o ITBI.

Esses custos variam de acordo com o valor do imóvel e a região onde está localizado. Por isso, ao adquirir um imóvel, é importante se informar previamente sobre os custos envolvidos e documentos necessários para realizar o registro imobiliário.

Conclusão

Em resumo, comprar um imóvel parcelado requer cuidados e atenção aos aspectos legais envolvidos no processo, principalmente no que diz respeito ao registro e à escritura pública.

O comprador e o vendedor podem optar por lavrar a escritura pública apenas após o pagamento completo do compromisso de compra e venda ou lavrar desde logo, incluindo a cláusula resolutiva, que dará segurança para as partes.

Portanto, se você está considerando comprar um imóvel com pagamento parcelado, certifique-se de compreender todos os aspectos envolvidos e esteja preparado para tomar as decisões corretas ao longo da negociação.

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