Como usar arras em contratos: sinal de compromisso do negócio jurídico.

As arras, também conhecidas como sinal em negócios jurídicos, estão previstas nos artigos 417 a 420 do Código Civil e têm uma importante função para assegurar as obrigações contratuais.

Mas como utilizar e qual modalidade prever no contrato? Vamos aprofundar nosso entendimento sobre as implicações legais das arras.

Como eu posso garantir o contrato com sinal ou arras?

Uma maneira de demonstrar o compromisso no contrato é utilizar arras ou sinal. O comprador entrega um valor em dinheiro ou um bem móvel para confirmar o compromisso com aquela negociação.

Quando uma parte fornece arras em um contrato, está sinalizando um compromisso sério em relação à transação. O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 417, define as arras como um adiantamento de dinheiro ou bem móvel pelo comprador para demonstrar o interesse pelo contrato.

Como fica o sinal com a conclusão da compra?

As arras, sejam as compensatórias ou penitenciais, representam sinal de compromisso com o cumprimento das obrigações contratuais. Assim, se o contrato for concluído efetivamente, as arras em dinheiro servirão como um adiantamento e serão computadas para o pagamento final. Já se as arras for em outro bem móvel, devem ser restituídas.

Diferença entre arras confirmatórias e arras penitenciais: qual é a melhor?

As arras devem ser previstas no contrato e estabelecer um percentual de 10 a 20% do preço.

Arras confirmatórias: (artigo 417 a 219 do Código Civil):
Restrição ao arrependimento;
Se feitas em dinheiro e o contrato é cumprido, o valor é abatido do preço total do negócio comprovados: possibilidade de pedir indenização suplementar em caso de prejuízo maior.

Arras penitenciais: (Artigo 420 do Código Civil):
Função exclusivamente indenizatória;
Ausência de indenização suplementar mesmo em caso de prejuízo maior;
Possibilidade de incluir cláusula de arrependimento para ambas as partes.

Depois de pagar o sinal, o que acontece se alguém desistir e não cumprir com a compra e venda?

As implicações legais das arras variam dependendo de qual foi a escolhida e qual parte não cumpriu suas obrigações.

Exemplo: em contrato de compromisso de compra e venda, o comprador entrega 20 mil reais de arras com intuito de garantir o negócio. Por algum motivo, o comprador desiste de comprar o imóvel, ele simplesmente perde o valor dado como arras. Mas se é o vendedor que desiste, ele tem que devolver o valor de arras que ele recebeu e ainda pagar o mesmo valor de 20 mil reais.

Como desistir com arras compensatórias?

Nas arras confirmatórias, a parte inocente pode pleitear uma indenização suplementar se comprovar um prejuízo maior que o valor das arras, então, mesmo em situações em que as arras são retidas, se o prejuízo ultrapassar o valor das arras, há direito à compensação adicional.

Se o comprador desistir da negociação, ele perde o sinal e ainda tem que pagar indenização se o vendedor tiver prejuízo maior (exemplo, o vendedor deixou de alugar o imóvel, então o comprador arcará com o valor de 1 aluguel).

Se o vendedor desistir da negociação, ele tem que devolver o sinal (dinheiro ou bem móvel) e pagar o valor correspondente ao comprador. Ainda poderá pagar indenização se o comprador tiver prejuízo maior que o valor das arras.

Nas arras penitenciais só há direito de reaver ou reter o valor de arras?

Se as partes prefiram pagar ou devolver o sinal sem indenização ou perdas e danos, é possível incluir uma cláusula expressa de arrependimento nos contratos. Aqui serão arras penitenciais, em que ambas as partes podem desistir do acordo e as arras serem retidas ou devolvidas, eliminando a possibilidade de reivindicar perdas e danos adicionais

Sendo assim, as arras penitenciais não admitem indenização suplementar, independentemente do prejuízo sofrido, pois o valor dado como sinal serve como indenização.

Comprador desiste: o vendedor mantém as arras e não tem direito a mais nenhum valor, garantindo assim uma forma de compensação pelo comprador ter desistido do contrato.

Vendedor desiste: o vendedor deve devolver ao comprador o valor recebido das arras acrescentado do valor equivalente, fortalecendo o compromisso do contrato.

É possível usar arras e cláusula penal?

Não é possível, pois as arras funcionam como uma espécie de garantia, na qual o comprador paga um valor inicial como sinal, perdendo-o em caso de descumprimento. Por outro lado, a cláusula penal envolve uma multa estipulada no contrato em caso de não cumprimento das obrigações.

Aqui estão algumas razões para considerar a recomendação de cláusula penal em casos específicos:

Proporcionalidade: A cláusula penal permite que a multa seja estabelecida de forma proporcional ao valor do contrato, evitando penalidades excessivamente onerosas.

Dissuasão eficaz: A imposição de uma cláusula penal dissuade ambas as partes de descumprirem suas obrigações, pois estão cientes das consequências financeiras.

Flexibilidade contratual: Permite que as partes personalizem a penalidade de acordo com a complexidade e natureza do contrato, garantindo um acordo justo para ambas as partes.

Assim, ao redigir um contrato de compra e venda de imóveis, a escolha da penalidade certa é essencial para garantir que ambas as partes sejam tratadas de forma justa e equitativa.

É preciso prever arras em contratos jurídicos?

As arras confirmatórias e penitenciais desempenham papéis distintos na segurança e compromisso dos contratos jurídicos. Entender essas diferenças é essencial para garantir que as transações sejam realizadas de forma justa e em conformidade com a legislação.

Ao utilizar adequadamente as arras, as partes envolvidas podem proteger seus interesses e estabelecer contratos mais sólidos e confiáveis.

Esperamos que este artigo tenha fornecido uma visão abrangente sobre as implicações legais das arras no Código Civil Brasileiro. Se você tiver dúvidas ou desejar discutir casos específicos, não hesite em entrar em contato conosco aqui ou por WhatsApp.
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