Distrato da compra de imóvel na planta – recebimento de valores

O distrato de imóvel, ou a rescisão da compra imobiliária, é o desfazimento do contrato da aquisição de um apartamento na planta. Pode ocorrer por diversos motivos, desde mudanças financeiras até mesmo por problemas com a construtora, como insatisfação com o andamento do projeto.

Com a promulgação da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), foram estabelecidas regras claras sobre multas e retenções aplicáveis nesses casos.

Por isso, neste artigo, vamos explicar o que é o distrato de um imóvel na planta, quais são os direitos e deveres do comprador e da incorporadora, além dos procedimentos a serem seguidos para evitar prejuízos financeiros.

O que é o distrato da compra de imóvel na planta?

O distrato de compra de imóvel na planta é o desfazimento do negócio, o qual ocorre quando o comprador decide cancelar a compra, podendo ser motivada por várias razões, as mais comuns incluem:

• Motivos pessoais: mudança de planos, perda de emprego, dificuldades financeiras em honrar com as parcelas etc.;
• Descumprimento do contrato pela construtora: atraso na entrega, vícios de construção, alteração do projeto original etc.

Mas existem regras sobre a rescisão, além de percentuais de retenção, prazos e condições para devolução dos valores pagos com o distrato de imóveis comprados na planta, que é regulamentado pela Lei 13.786/2018.

Base Legal: Lei 13.786/2018

A Lei 13.786/2018 foi promulgada em dezembro de 2018 com o objetivo de padronizar e regulamentar o distrato de imóveis comprados na planta. Antes dessa lei, havia uma grande variação nas decisões judiciais sobre o tema, o que gerava insegurança jurídica.

A lei foi criada para:

• Padronizar os procedimentos de distrato;
• Definir percentuais de retenção para as construtoras;
• Proteger os direitos dos consumidores;
• Estabelecer critérios claros para a devolução dos valores pagos.

Como visto, a Lei do Distrato foi estabelecida para trazer mais segurança jurídica e proteção nas relações entre compradores e construtoras.

O comprador recebe o dinheiro de volta com o distrato de imóvel na planta?

A devolução do dinheiro depende da causa da rescisão e se a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação.

1 – Desfazimento do contrato pelo comprador sem falha da construtora
Nesses casos, a incorporadora devolverá parte do dinheiro e reterá uma porcentagem a título de multa, veja:

• Devolução de 75% do valor pago: em até 180 dias do desfazimento do contrato se não houver patrimônio de afetação, pois o valor da multa pelo distrato é de até 25%.

• Devolução de 50% do valor pago: em até 30 dias após o habite-se se a incorporação for submetida ao regime do patrimônio de afetação, pois o valor da multa pelo distrato é de até 50%.

Em poucas palavras, patrimônio de afetação é uma proteção jurídica que separa o empreendimento dos outros bens da incorporadora. Assim, os recursos são destinados exclusivamente para a sua finalização, garantindo maior segurança para os compradores em caso de falência da construtora.

Para saber mais sobre patrimônio de afetação

2 – Desfazimento do contrato com falha da construtora
Se a rescisão do contrato ocorrer por culpa da construtora, como o atraso na entrega do imóvel ou o não cumprimento das obrigações contratuais, o comprador tem direito à devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente, em até 60 dias corridos da rescisão.

Multa em caso de distrato de compra de imóvel na planta

A multa é uma penalidade financeira imposta quando ocorre a rescisão do contrato e, de acordo com a Lei 13.786/2018, poderá variar de 25 a 50% do valor pago, dependendo se existe o regime de patrimônio de afetação. –

• Multa de até 25% do valor pago: se o empreendimento não estiver submetido ao regime do patrimônio de afetação, a construtora poderá reter até 25% do valor pago pelo comprador.

• Multa de até 50% do valor pago: se o empreendimento estiver sob o regime de patrimônio de afetação, a multa poderá chegar a 50% do valor pago.

Deveres e direitos do comprador em caso de distrato de imóvel na planta

Antes de iniciar o processo de rescisão, é fundamental compreender os deveres e direitos do comprador conforme estabelecidos na Lei 13.786/2018.

Deveres do comprador

1 – Pagamento de outras obrigações (além da multa):

• Comissão de corretagem: se houver previsão contratual, a comissão de corretagem paga ao corretor da venda não é devolvida em caso de distrato por iniciativa do comprador sem culpa da construtora;

• Aluguel: se o comprador estiver usufruindo do imóvel, um valor correspondente ao seu uso, similar a um aluguel, poderá ser descontado.

• IPTU e taxas condominiais: se o imóvel já tiver sido entregue e o comprador estiver em posse do bem, os valores pagos de IPTU e taxas condominiais poderão ser descontados.

Direitos do comprador

1 – Correção Monetária
Os valores devolvidos ao comprador devem ser corrigidos monetariamente pelo mesmo índice de correção utilizado para o saldo devedor das parcelas — o que é uma forma de o comprador não sofrer perdas financeiras devido à inflação.

Exemplo prático:
Imagine a compra de um imóvel na planta por R$ 300.000,00 em 2020 e pagou R$ 100.000,00 em 12 meses. Se o comprador desfizer o negócio, depois de descontar a multa, receberá parte dos R$ 100.000,00 corrigidos pela inflação entre 2020 e 2024.

2 – Direito ao arrependimento
Caso a compra tenha sido feita em estande de venda e fora da sede do incorporador, se o comprador se arrepender no prazo de sete dias, terá direito à devolução integral dos valores pagos, sem pagamento de multa ou comissão de corretagem.

Como realizar o distrato de compra de imóvel na planta?

Inicialmente, é importante ter toda a documentação relacionada ao contrato de compra do imóvel na planta, incluindo: contrato de promessa de compra e venda; comprovantes de pagamento; notificações ou comunicações com a construtora; e qualquer outro documento relevante.

Com a documentação em mãos, os passos para rescindir o contrato são: análise do contrato; notificação formal à construtora; negociação extrajudicial; e ação judicial.

1 – Análise do contrato
Antes de iniciar o distrato, é importante revisar detalhadamente o contrato, focando nas cláusulas que tratam de multas, retenções e prazos aplicáveis, verificar se o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação e se há cláusulas abusivas que podem ser contestadas.

Lembre-se de que as multas por rescisão não podem exceder os percentuais legais.

2 – Comunicação formal
Assim que o comprador decidir pelo desfazimento da compra, deverá notificar oficialmente a construtora. O comprador precisa formalizar o pedido de rescisão com a intenção de distratar o contrato, enviando uma notificação à construtora por e-mail ou carta registrada com AR (aviso de recebimento).

3 – Negociação extrajudicial
É recomendável tentar uma solução amigável com a construtora antes de recorrer ao judiciário, sempre analisando se o contrato foi redigido em conformidade com a lei e se a incorporadora/construtora está seguindo corretamente com as tratativas do distrato.

4 – Ação judicial
Se não houver acordo na negociação extrajudicial, o comprador poderá ajuizar uma ação judicial para resolver o distrato. O tempo de duração desse processo judicial poderá ser de alguns meses a anos.

Dicas para compradores

1 – Leia atentamente o contrato antes de assinar, tire todas as suas dúvidas e esteja ciente de seus direitos e deveres, preste atenção em nas cláusulas do contrato de compra e venda, especialmente às de distrato, multas e retenções.

2 – Guarde todos os documentos relacionados à compra, pagamentos e comunicações com a construtora, como contratos, recibos, e-mails e cartas.

3 – Se a intenção for desfazer a compra, tente resolver amigavelmente com a construtora antes de recorrer à justiça.

Conclusão

Regulamentado pela Lei 13.786/2018, o distrato da compra de imóvel na planta é o desfazimento do negócio jurídico, com devolução dos valores pagos, corrigidos monetariamente.

Se o comprador solicitar o distrato sem culpa da construtora, a devolução será feita após a retenção da comissão da corretagem e de outros encargos, além da multa de até 25 ou 50%, dependendo se o empreendimento é ou não submetido ao regime do patrimônio de afetação:

• Sem patrimônio de afetação: devolução em até 180 dias do desfazimento do contrato com retenção de multa de até 25%;
• Com patrimônio de afetação: devolução em até 30 dias após o habite-se com retenção de multa de até 50%.

Mas, em caso de culpa da construtora, como atraso na entrega ou descumprimento contratual, o comprador receberá a devolução integral dos valores pagos, sem retenção de multa, comissão de corretagem ou outros encargos.

Importante: todos os valores devolvidos deverão ser corrigidos monetariamente, garantindo que o valor preserve seu poder de compra original.

Por fim, para realizar o distrato da compra de um imóvel na planta, o comprador deverá comunicar formalmente a incorporadora, além de conferir as cláusulas contratuais para compreender os direitos e deveres envolvidos.

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