O que é cláusula resolutiva no contrato de compra e venda de imóveis?

Quando você compra ou vende um imóvel, há muitas coisas para se considerar, incluindo o que acontece se algo der errado no caminho. Uma dessas considerações é o que chamamos de “cláusula resolutiva” em seu contrato.

Neste artigo, vamos explicar em detalhes o que é cláusula resolutiva e entender como ela é utilizada para proteger os interesses das partes envolvidas em um contrato de compra e venda de imóveis.

Para que serve a cláusula resolutiva?

A cláusula resolutiva é um trecho importante do contrato que define o que pode acontecer se uma das partes não cumprir o que foi combinado. Basicamente, ela é uma espécie de plano de ação caso algo dê errado no acordo.

Existem dois tipos de cláusulas resolutivas: as expressas e as tácitas. As expressas estão escritas no contrato, enquanto as tácitas não estão explicitamente mencionadas. Vou explicar ambas com exemplos simples.

Cláusula resolutiva expressa

Imagine que você esteja comprando uma casa e o contrato tenha uma cláusula resolutiva expressa. Isso significa que, se você não pagar ao vendedor o valor acordado, ele tem o direito de cancelar o contrato e recuperar a casa. Em outras palavras, o contrato diz claramente o que acontece se alguém não cumprir sua parte.

Para incluir uma cláusula resolutiva expressa no contrato, é importante que as condições e as consequências do não cumprimento sejam detalhadas, como prazos de pagamento e outras obrigações. Isso evita mal-entendidos no futuro.

Cláusula resolutiva tácita

Agora, suponha que o contrato não tenha uma cláusula resolutiva expressa, mas a lei brasileira prevê uma cláusula resolutiva tácita. Isso significa que, mesmo que o contrato não mencione explicitamente o que acontece em caso de descumprimento, a parte prejudicada ainda pode buscar a rescisão do contrato.

A lei permite que a parte prejudicada exija o cumprimento do contrato, a rescisão ou até uma indenização por danos. No entanto, para fazer isso, é necessário envolver o sistema judiciário.

Como inserir uma cláusula resolutiva no contrato?

Para inserir a cláusula resolutiva no contrato, é necessário que:

• seja redigida de forma clara e precisa para evitar ambiguidades futuras;
• estejam detalhadas as condições e os efeitos da inadimplência, como a inclusão de prazos para pagamento, entrega de produtos ou cumprimento de outras obrigações contratuais;
• estejam descritos os efeitos que a inadimplência terá no acordo contratual, o que pode envolver a execução imediata das obrigações, a extinção do contrato ou outras medidas acordadas pelas partes.

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a parte prejudicada pode optar pelo cumprimento forçado ou pelo rompimento do contrato. Antigamente, o entendimento predominante era de que o devedor precisaria iniciar um processo judicial para obter a resolução do contrato, mesmo quando esse já contivesse a cláusula resolutória expressa.

Assim, com a previsão de cláusula resolutiva expressa, o vendedor está autorizado a pedir na justiça seu imóvel de volta se o comprador não honrar com o pagamento, sem precisar de outra ação judicial para rescindir ou cancelar o contrato (REsp 1.789.863 / MS).

Na dúvida, recomendamos que você procure um advogado especialista em direito imobiliário para orientar na elaboração da cláusula resolutiva expressa. Esse é o caminho mais seguro para não ter dor de cabeça no futuro com seu contrato.

Não tem cláusula resolutiva expressa no contrato e o comprador parou de pagar as parcelas, qual é a solução?

Apesar da importância da cláusula resolutiva expressa, não é necessário que os contratantes incluam no contrato quais as consequências para o inadimplemento por existir no ordenamento jurídico brasileiro a cláusula resolutiva tácita.

Essa cláusula age como uma rede de segurança para as partes, assegurando que, nos contratos que não tenha explicitamente o que aconteceria nos casos de descumprimento das obrigações, possa ser encerrado de forma justa e equitativa. Isso ocorre devido à presunção legal estabelecida no artigo 475 do Código Civil:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A cláusula resolutiva tácita é válida para todos os contratos, independentemente de ser mencionada explicitamente no texto, e significa que, em todos os contratos, a parte que violar suas obrigações terá a obrigação de compensar todos os danos causados por prejudicar a outra parte. No entanto, para que isso seja resolvido, é necessário ingressar com um processo judicial.

Qual é a cláusula resolutiva ideal para o contrato de compra e venda?

Em casos de compra ou venda de uma propriedade, negociação na qual os envolvidos estão comprometendo uma parte significativa de seus recursos financeiros, a cláusula resolutiva expressa no contrato protege tanto o comprador quanto o vendedor contra possíveis inadimplências.

Ela oferece segurança e proteção para todas as partes envolvidas, garantindo que as transações no mercado imobiliário ocorram de forma transparente e sem contratempos.

Portanto, ao fechar qualquer negócio no setor imobiliário, certifique-se de que a cláusula resolutiva esteja presente para garantir uma transação bem-sucedida e protegida. Procure sempre o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário para inserir a cláusula da forma correta.

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