Taxa de cessão de imóvel na planta é obrigatório pagar?
A compra de imóvel na planta envolve uma série de procedimentos legais, mas, além deles, muitos outros estão presentes na hora de repassar esse imóvel por meio da cessão de direitos. E, nesse ponto, surge a questão das taxas associadas à negociação.
Neste artigo, vamos explicar o que é a taxa de cessão de contrato imobiliário, examinando sua legalidade conforme as decisões judiciais a fim de fornecer informações para que você possa entender melhor seus direitos.
O que é a cessão de direitos imobiliários?
A cessão de direitos imobiliários ocorre quando o titular de um contrato de promessa de compra e venda transfere seus direitos e obrigações para outra pessoa. Por exemplo, alguém adquire um imóvel na planta e resolve repassar para outra pessoa.
Além das implicações legais, é importante considerar os custos envolvidos na cessão de direitos de imóveis, os quais incluem as despesas no Cartório de Notas e eventuais taxas cobradas pela empresa ou instituição financeira responsável pelo contrato.
No entanto, algumas empresas cobram taxas abusivas, que não estão previstas em lei ou que ultrapassam os limites estabelecidos pela legislação, como a taxa de cessão de contrato.
É legal a taxa de cessão de contrato?
A taxa de cessão em contratos de compra e venda de imóveis é uma cobrança de 2 a 5% que algumas empresas impõem aos compradores que queiram ceder seus direitos da promessa de compra e venda de imóveis para outra pessoa.
As empresas justificam a cobrança dessa taxa como uma compensação pelos custos administrativos envolvidos na transferência da titularidade do contrato, pois precisam analisar o novo promitente comprador antes de autorizar a cessão.
Mas, apesar de comum, as decisões judiciais têm considerado essa prática abusiva e ilegal pelo fato de a porcentagem sobre o valor do imóvel não corresponder a nenhum serviço prestado, veja a seguir.
Por que a taxa de cessão é abusiva e ilegal?
Os tribunais têm se posicionado contra a cobrança da taxa de cessão em porcentagem do preço do imóvel, destacando que ela impõe uma desvantagem ao consumidor e não possui base legal sólida que a respalde. Por outro lado, é aceitável se for apenas cobrado um valor como taxa administrativa.
Veja o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
[…] 7. A cobrança de “taxa administrativa” no razoável valor total de R$ 480,00 (quatrocentos e oitenta reais) para remunerar “serviços de pré-análise cadastral e de capacidade financeira do pagador”, “obtenção de documentos, certidões e outros com esse fim, para montagem e encaminhamento do dossiê do financiamento para a Caixa Econômica Federal, independentemente da aprovação do financiamento”, por se tratar de serviço necessário e efetivamente prestado, não caracteriza cobrança arbitrária. 8. Não é cabível a cobrança da taxa de cessão de direitos sobre o valor do contrato prevista nas avenças elencadas na inicial, pois é desproporcional, uma vez que não guarda correspondência com nenhum serviço prestado pela incorporadora, implicando desvantagem exagerada para o consumidor. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.947.698/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 7/4/2022.)
Além disso, os Tribunais de Justiça têm entendimento que segue a linha do STJ:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TAXA DE CESSÃO. CLÁUSULA ABUSIVA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO DO VALOR. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1001739-76.2022.8.26.0565; Relator (a): Hertha Helena de Oliveira; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Caetano do Sul – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/07/2023; Data de Registro: 18/07/2023)
[…] 4) Deve ser reconhecida a nulidade da cláusula contratual que condiciona a cessão de direitos da promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato, pois coloca o consumidor em flagrante desvantagem econômica e gera o enriquecimento sem causa da construtora. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.21.097710-4/001, Relator(a): Des.(a) Marcos Lincoln , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/10/2023, publicação da súmula em 20/10/2023)
APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE TRANSFERÊNCIA OU CESSÃO DO CONTRATO – NULIDADE – MANIFESTA ABUSIVIDADE – DESVANTAGEM ECONÔMICA PARA O CONSUMIDOR. Considera-se nula, por manifesta abusividade, a cobrança de taxa de cessão ou transferência do contrato, porque, além de remunerar autonomamente atividade administrativa que já compõe a rotina do serviço prestado pela requerida, não é vertido em comodidade ou benefício do consumidor. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.21.134672-1/001, Relator(a): Des.(a) Octávio de Almeida Neves , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/01/2022, publicação da súmula em 03/02/2022)
[…] V. É abusiva, por violação aos artigos 6º, incisos IV e V, e 51, inciso IV e § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula que estipula “taxa de cessão de contrato”. […] (Acórdão 1260600, 00302918620158070001, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA , 4ª Turma Cível, data de julgamento: 8/7/2020, publicado no DJE: 5/8/2020.)
Como visto, os casos julgados acima têm confirmado a posição de que a cobrança dessa taxa em porcentagem sobre o preço do imóvel é abusiva e desrespeita os princípios do Código de Defesa do Consumidor, colocando o consumidor em desvantagem injustificada, por isso, é nula de pleno direito.
O que o consumidor pode fazer sobre a taxa de cessão?
É essencial que os consumidores estejam cientes de seus direitos ao lidar com a cessão de direitos em contratos imobiliários. Eles podem questionar a cobrança da taxa de cessão cobrada pelas construtoras, com base na legislação e decisões judiciais.
Mas, diante da cobrança da taxa de transferência de contrato imobiliário em porcentagem sobre o preço do imóvel, os consumidores devem buscar orientação jurídica para contestá-la. Inclusive, é importante reunir documentação que demonstre a exigência da cobrança.
Todos os consumidores têm direitos garantidos em caso de cobranças ilegais. Entre esses direitos estão o direito à informação clara e precisa, à proteção contra práticas abusivas e à restituição de valores indevidamente cobrados.
Conclusão
Embora algumas taxas sejam comuns no mercado imobiliário, é importante questionar sua legalidade. Muitas vezes, as empresas impõem taxas que são abusivas.
É o caso da taxa de cessão cobrada proporcionalmente sobre o valor do imóvel para que a empresa confirme a transferência do contrato de promessa de compra e venda para outra pessoa. Por isso, estar informado sobre seus direitos é fundamental para se proteger contra cobranças indevidas.
Como visto, as decisões judiciais têm se posicionado cada vez mais contra a cobrança de taxa de cessão calculada com porcentagem sobre o preço do imóvel para finalizar a transferência, sendo permitida apenas uma taxa administrativa, que não caracterizaria cobrança arbitrária.
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