Cessão de direitos em imóveis.

Imagine que alguém compre um imóvel na planta e resolva vender os direitos dessa aquisição para outra pessoa. Nesse caso, ao contrário do que possamos pensar, não será compra e venda de imóvel.

Você pode se perguntar “o que seria então sem ser a compra e venda?”. Pois bem, o apartamento ainda não existe, então a pessoa tem direito sobre o imóvel e, por isso, será feita uma cessão de direitos.

Neste artigo, explicaremos o que é a cessão de direitos e quando pode ser utilizado na venda de imóveis na planta.

O que é cessão de direitos?

Cessão de direitos é quando você tem um direito sobre algo, exemplo de um imóvel, e decide passar esse direito para outra pessoa. É como se você dissesse: “Eu tenho direito a receber este imóvel quando ele estiver construído, mas agora quero que você tenha esse direito no meu lugar.”

Em outras palavras, a pessoa que tem direitos sobre uma casa ou apartamento (chamada de cedente) decide abrir mão desses direitos em favor de outra pessoa (chamada de cessionário), seja cobrando alguma quantia ou de forma gratuita.

Essa prática é comum em situações especiais, como quando o cedente deseja repassar um apartamento que comprou ainda em construção ou quando decide transferir seus direitos sobre a herança antes de todos os herdeiros receberem sua parte. É uma maneira de mudar quem é o dono desses direitos sobre o imóvel antes de tudo finalizado.

Assim, o cedente renuncia seus direitos sobre o imóvel em favor do cessionário, de forma onerosa ou gratuita. Esses direitos podem ser a possibilidade de adquirir o imóvel, usufruir de determinadas vantagens associadas a ele ou mesmo transferir esses direitos para terceiros.

Para que serve a cessão de direitos?

A cessão de direitos imobiliários se baseia na transferência de direitos associados a um imóvel do cedente para o cessionário. Esses direitos podem incluir a possibilidade de adquirir o imóvel, usufruir de benefícios ou transferir esses direitos para outras pessoas.

Geralmente requer a anuência (concordância) de terceiros, como construtoras ou herdeiros, dependendo das circunstâncias específicas.

Para saber mais sobre acesse o artigo Cessão de direitos hereditários: como vender imóvel durante o inventário.

Por fim, na cessão de direitos de um imóvel, o cedente transfere os direitos ao cessionário, como se valesse da frase: “Eu não quero mais receber o apartamento, então estou vendendo para outra pessoa antes da obra ser finalizada”.

Diferenças entre cessão de direitos e a compra e venda de imóveis

A cessão de direitos e a compra e venda são duas modalidades distintas de negociação imobiliária, diferem-se, principalmente, na natureza da transferência e nos elementos envolvidos.

Em contraste com a compra e venda tradicional, na qual a propriedade do imóvel é transferida, na cessão de direitos, o foco está na transferência dos direitos e obrigações associados ao imóvel.

Já uma semelhança, a cessão de direitos é estabelecida formalmente por escritura pública, por tratar-se, normalmente, de imóvel com valor superior a 30 salários-mínimos, conforme estabelecido pelo artigo 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Aqui estão algumas das principais diferenças entre esses dois tipos de negociações:

1 – Natureza da transferência:

• Cessão de direitos: a transferência está focada nos direitos e obrigações associados ao imóvel, não envolvendo a transferência física da propriedade. O cedente transfere ao cessionário seus direitos sobre o imóvel, como o direito de adquiri-lo no futuro em caso de imóvel na planta.
• Compra e venda: a propriedade física do imóvel é transferida do vendedor para o comprador com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

2 – Objeto da transação:

• Cessão de direitos: o objeto da transação na cessão são os direitos imateriais que o cedente possui sobre o imóvel. Não há transferência direta do imóvel em si.
• Compra e venda: o objeto da transação é o próprio imóvel, incluindo suas características físicas e jurídicas.

Essas diferenças refletem a flexibilidade e a adaptabilidade da cessão de direitos em situações específicas, oferecendo uma alternativa quando não for possível efetivar a compra e venda (registro da escritura pública no Cartório de Imóveis).

É possível vender imóvel na planta?

Quando você compra de uma construtora o imóvel na planta, ele ainda não existe, ainda não está pronto. Então, na verdade, você compra o direito de receber aquele imóvel quando a obra for finalizada, logo, o que você adquire é um direito sobre o imóvel.

Por isso, caso você deseje vender o direito sobre o imóvel na planta, o que será negociado não é a propriedade física em si do imóvel, mas sim o direito de receber aquele imóvel quando estiver pronto, em outras palavras, você irá ceder seus direitos, por meio de cessão de direitos, ao cessionário (comprador dos direitos).

Sendo assim, é possível vender imóvel na planta por cessão de direitos. Nesse ponto, para o cessionário, é importante saber como está a saúde financeira dessa construtora e se ela tem capacidade financeira para terminar a construção e se está cumprindo o prazo estabelecido no contrato.

Portanto, é necessário realizar uma análise da situação jurídica e financeira atual da construtora para saber se o imóvel será entregue no prazo e na forma como foi vendido para o cedente.

Conclusão

Em resumo, ao transferir os direitos associados a um imóvel, a cessão de direitos permite que o cedente repasse benefícios e obrigações ao cessionário, seja de forma onerosa ou gratuita.

Como normalmente a negociação é de imóveis acima de 30 salários-mínimos, é necessária a formalização da cessão de direitos por meio de escritura pública, o que garante a validade da transação, conforme previsto no artigo 108 do Código Civil.

Além disso, ao comprar um imóvel na planta, você está adquirindo o direito de recebê-lo no futuro, tornando possível a venda por cessão desses direitos antes da conclusão da obra.

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