Saiba como funciona a incorporação imobiliária.

A incorporação imobiliária tem ganhado destaque no mercado imobiliário por ser encontrada na negociação de apartamentos na planta, aqueles que ainda estão em construção.

Esse instrumento envolve a criação de um edifício em um terreno: o prédio construído é integrado ao terreno, tornando-se propriedade única e individualizada em unidades autônomas.

Este artigo vai esclarecer os detalhes sobre a incorporação imobiliária e fornecer informações necessárias para quem deseja se envolver nesse mercado.

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é quando um prédio é construído sobre um terreno e incorporado a ele. Esse prédio terá unidades autônomas (como apartamentos) com a finalidade de alienação, isto é, de venda, ainda na planta ou com as unidades prontas.

Em outras palavras, a incorporação imobiliária é o processo que uma pessoa, que pode ser física ou jurídica, constrói um conjunto de imóveis em um terreno que, geralmente, não lhe pertence, ou seja, não é seu, para posterior venda.

No Brasil, a Lei 4.591/64, conhecida como Lei do Condomínio ou Lei de Incorporação Imobiliária, é a base legal que define e regulamenta essa atividade. Ela estabelece os direitos e responsabilidades dos envolvidos, além de definir os requisitos para a realização de uma incorporação.

Quando a incorporação imobiliária deve ser feita?

A incorporação imobiliária deve ser feita quando o proprietário do terreno e a incorporadora têm interesse financeiro em preparar e viabilizar projetos imobiliários para posterior venda.

Como dito, a atividade visa promover e realizar a construção de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas, para alienação total ou parcial, segundo o parágrafo único do artigo 28 da Lei de Incorporação Imobiliária.

Para tanto, o termo “alienação total ou parcial” refere-se à transferência do domínio de uma propriedade, que na incorporação imobiliária ocorre de duas maneiras distintas:

1º – no início da negociação, o dono do terreno cede o espaço para a construção em troca de unidades na edificação;

2º – durante a obra, as unidades de imóveis são comercializadas com investidores ou futuros inquilinos.

A incorporação imobiliária oferece a empreendedores e investidores ganhos financeiros ao mesmo tempo que o investimento dos compradores serve também para financiar a conclusão da construção.

Como fazer a incorporação imobiliária?

Para fazer a incorporação de um imóvel ao terreno e desenvolver as unidades autônomas para posterior venda, é necessário compreender a função das três figuras principais: o proprietário do terreno, a construtora e a incorporadora. Cada um tem seu papel, que iremos resumir a seguir.

Em poucas palavras, o proprietário do terreno é quem cede o espaço para a construção, permitindo que o empreendimento seja construído; a construtora é quem executa a obra e garante que a construção siga os padrões de qualidade; e a incorporadora é a responsável por administrar a construção e pela venda das unidades.

Primeiramente, a incorporadora atua como intermediária entre o proprietário do terreno e a construtora, integrando os interesses das partes envolvidas, por isso, o contrato com cada um deles precisa conter cláusulas claras e detalhadas.

Para saber mais sobre permuta, veja o artigo: Quais são as diferenças entre compra e venda, permuta e dação em pagemanto.

Além dessas três figuras principais, também existem os compradores das unidades autônomas que, por meio de contratos de promessa de compra e venda e pagamentos antecipados, contribuem para o avanço do projeto, aguardando a entrega da obra.

Durante todo o processo, a incorporadora coordena e supervisiona as atividades, mantém a comunicação entre os envolvidos, gerencia as vendas e garante o cumprimento dos prazos estabelecidos.

Quem pode ser a incorporadora na incorporação imobiliária?

Desde que atenda aos requisitos legais estabelecidos pela Lei de Incorporação Imobiliária, as pessoas físicas e jurídicas que se enquadrem em uma das seguintes categorias podem atuar como incorporadora imobiliária:

• Os proprietários do terreno onde o empreendimento será construído;
• Os compradores promitentes para aquisição das unidades imóveis;
• A construtora responsável pela execução da obra;
• A corretora de imóveis;
• O ente da Federação imitido na posse em caso de desapropriação, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente.

Percebe-se, portanto, que a incorporação imobiliária também é acessível para empreendedores individuais e pequenas empresas, embora grandes empresas estejam frequentemente envolvidas em empreendimentos de grande escala.

Como dito, as incorporadoras são administradoras da construção do empreendimento e, conforme o artigo 29 da Lei de Incorporação Imobiliária, suas funções abrangem:

• Gerenciamento de parcerias: a incorporadora firma a parceria entre a construtora e o proprietário do terreno, assegurando que ambas as partes estejam alinhadas com os objetivos do empreendimento;
• Administração do negócio: a incorporadora gerencia todos os aspectos administrativos do empreendimento, incluindo a coordenação entre a construtora e o proprietário do terreno;
• Relações com os envolvidos: a incorporadora mantém a comunicação entre os diversos agentes envolvidos no processo, como a construtora, o proprietário do terreno e os compradores;
• Venda das unidades: a incorporadora comercializa as unidades de imóveis para investidores ou futuros inquilinos. Ela é responsável por atrair compradores e negociar contratos de venda;
• Conclusão e entrega do empreendimento: a incorporadora realiza a entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas ao comprador .

O sucesso da incorporação imobiliária depende em grande parte da atuação eficiente da incorporadora. Além disso, a Lei de Incorporação Imobiliária (n. 4.591/64) estabelece as responsabilidades e os direitos das incorporadoras, garantindo a transparência e a segurança jurídica necessárias.

Viabilidade da incorporação imobiliária e venda das unidades

Antes de iniciar a incorporação, é fundamental realizar uma análise detalhada de todos os aspectos legais, como propriedade do terreno, regulamentações locais e requisitos para a construção. Também é necessário providenciar um estudo de viabilidade econômica, comercial e ambiental da obra.

Especialistas devem avaliar se a obra será lucrativa e se o valor a ser cobrado pelas unidades é compatível com o mercado, analisando também os custos de construção, os preços de venda estimados e os possíveis retornos sobre o investimento.

O próximo passo será a entrega dos documentos no Cartório de Imóveis, seguido do recebimento do Memorial de Incorporação, o qual serve como uma comprovação de que a obra é idônea e autoriza o início das vendas e construção das unidades.

Com a documentação em ordem, a construção é iniciada e o empreendimento começa a tomar forma. Finalmente, chega o momento de comercializar as unidades.

Cada etapa, desde a avaliação de viabilidade até a entrega das unidades, é essencial para garantir que o projeto seja executado conforme o planejado e chegue ao resultado final.

Quais são os documentos necessários para o registro da incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é uma atividade que exige uma série de documentos para regularizar o empreendimento.

Conforme a Lei 4.195/64, os documentos necessários incluem:

1. Registro da instituição de condomínio: formaliza a criação do condomínio edilício com a divisão das áreas comuns e privativas, bem como os direitos e deveres dos condôminos.
2. Requerimento de registro da incorporação: define os direitos, deveres, prazos e pagamentos de cada uma das partes envolvidas; é submetido ao Cartório de Registro de Imóveis e contém informações detalhadas sobre o empreendimento, como localização, características e os responsáveis pela incorporação.
3. Escritura do terreno ou título de propriedade: comprova a propriedade do terreno onde o empreendimento será construído.
4. Histórico dos últimos 20 anos de títulos de propriedade do imóvel: acompanha a certidão dos respectivos registros.
5. Certidões Negativas: atesta que a incorporadora e todos os envolvidos não possuem pendências legais, fiscais ou trabalhistas; entre as certidões estão as certidões de protestos de títulos, de débitos tributários e a certidão negativa de INSS.
6. Projeto arquitetônico da construção: contém, por ser documento técnico, todas as informações relativas à construção, incluindo plantas, cortes, fachadas e detalhes construtivos.
7. Alvará de construção: autoriza o início das obras com a emissão pela Prefeitura.
8. Discriminação das frações ideais de terreno: descreve como as áreas comuns e privativas serão divididas entre os condôminos.
9. Avaliação do custo global da obra: demonstra o total do custo e é calculado no momento da análise da viabilidade da obra.
10. Contrato de promessa de compra e venda: formaliza a venda das unidades imobiliárias aos compradores; deve conter todas as cláusulas e informações relevantes sobre a transação.

É possível comprar um imóvel sem incorporação imobiliária ou existem riscos de comercializar unidades a construir ou em construção?

Caso a incorporadora negocie unidades autônomas sem concluir o registro corretamente, conforme os parágrafos 4º e 5º do artigo 35 da Lei de Incorporação Imobiliária, pagará ao comprador multa de 50% sobre a quantia que recebeu.

Além disso, conforme o artigo 65 da mesma lei, incorre em crime quem promove incorporação utilizando de argumentos falsos sobre a construção do condomínio ou sobre a alienação das unidades autônomas, com pena de reclusão de 1 a 4 anos acrescido de multa de 5 a 50 vezes o salário mínimo vigente.

Conclusão

A incorporação imobiliária é a atividade de construir uma edificação sobre um terreno com a finalidade de venda. A incorporadora, proprietário do terreno e construtora devem estar integrados para o empreendimento ser finalizado no prazo e entregue corretamente aos compradores das unidades autônomas.

O processo de incorporação imobiliária, do entendimento da legislação até a entrega das unidades, envolve uma série de etapas que precisam de orientação para serem realizadas de forma adequada.

Compreender como funciona é essencial para aqueles interessados em investir ou se envolver nesse empreendimento de incorporação imobiliária em crescimento constante. Como vimos ao longo deste artigo, é um assunto complexo o qual, na prática, requer um advogado especializado para acompanhamento.

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