Patrimônio de afetação na incorporação imobiliária.
Imagine que você pretende adquirir um imóvel na planta. Após muitas pesquisas de projetos das construtoras, finalmente escolheu o que melhor se adequava aos seus planos. Mas, então, surge o questionamento: existe alguma garantia de receber o imóvel?
No Brasil, em 2004, diante da possibilidade de falência da incorporadora, foi criada uma estratégia legal para assegurar os direitos dos compradores: o patrimônio de afetação — que desempenha um papel de garantia para que o comprador receba o imóvel construído.
Neste artigo, vamos explorar o que é o patrimônio de afetação, para que serve, como se dá a garantia ao comprador que adquire imóvel na planta e quais são os benefícios para a incorporadora.
O que é patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação é a separação clara entre o patrimônio do projeto de construção e o patrimônio da própria incorporadora, com o objetivo do patrimônio arrecadado para o projeto ser utilizado exclusivamente para a sua conclusão.
Em outras palavras, é uma segregação e isolamento financeiro do empreendimento, que terá seu próprio CNPJ e contabilidade, sendo uma garantia para a conclusão da construção e uma proteção para os investidores e consumidores.
A Lei 10.931/04 introduziu o conceito de patrimônio de afetação na Lei da Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/64). Assim, ao iniciar um projeto de construção, a incorporadora pode optar por incluir o empreendimento sob o regime de patrimônio de afetação.
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Além disso, ao mesmo tempo que funciona como uma espécie de “escudo de proteção” para os compradores, o patrimônio de afetação entrega benefícios fiscais e maior credibilidade no mercado da incorporação imobiliária.
Para que serve o patrimônio de afetação na incorporação imobiliária?
O patrimônio de afetação serve como garantia de que a construção será concluída mesmo em casos de falência e quebra da incorporadora, ou seja, garante que as dívidas da incorporadora não afetem o patrimônio do empreendimento, de modo que, até em situações extremas, a construção pode ser retomada e concluída.
No contexto da incorporação imobiliária, muitas vezes é necessário captar recursos antes mesmo do início da construção, por isso, o patrimônio de afetação se apresenta como uma resposta eficaz para mitigar riscos financeiros e permite que o comprador tenha segurança na hora da compra das unidades na planta.
Como dito, o patrimônio de afetação é uma estratégia legal adotada pelas incorporadoras no início de um projeto de construção. Ele visa isolar o patrimônio relacionado a um empreendimento específico, como terrenos, materiais, dinheiro e valores, destinando-os exclusivamente à conclusão desse projeto.
Veja a importância no parágrafo 1º do artigo 31-A da Lei 4.591/64:
Art. 31-A.
§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
Essa prática cria uma camada adicional de proteção jurídica, assegurando que esse patrimônio permaneça vinculado ao projeto, mesmo em cenários de insolvência ou quebra da incorporadora, pois o patrimônio de afetação isola financeiramente um empreendimento específico
Em outras palavras, cria-se um “escudo de proteção” sobre esses recursos, protegendo-os de questões não relacionadas ao projeto em andamento. Em casos de insolvência, falência ou problemas financeiros não vinculados ao empreendimento, o patrimônio afetado, ou seja, vinculado ao projeto, permanece resguardado.
Como fazer patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação é formalizado mediante registro legal e contábil, o qual estabelece que os bens e direitos relacionados a determinado projeto imobiliário são separados dos demais ativos da empresa e implica a criação de uma contabilidade própria para aquele empreendimento.
Precisa da averbação do Termo de Constituição de Patrimônio de Afetação e deve ser entregue no Registro de Imóveis antes, durante ou depois do registro da Incorporação Imobiliária.
Quem é protegido pelo patrimônio de afetação?
Além da proteção aos compradores e da segurança na conclusão de empreendimentos, o patrimônio de afetação também oferece vantagens e benefícios às próprias incorporadoras, como o Regime Especial Tributário, distrato com valor diferenciado e também maior credibilidade no mercado imobiliário.
Patrimônio de afetação e RET
A implementação do patrimônio de afetação possibilita às incorporadoras aderirem ao Regime Especial de Tributação (RET). Esse regime oferece benefícios fiscais como reduções de alíquotas de impostos e outras vantagens.
Veja o que diz a Lei 10.931/04:
Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições:
I – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ;
II – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP;
III – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL; e
IV – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.
Assim, a incorporadora tem uma redução da carga tributária por pagar um percentual unificado sobre CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), IRPJ (Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica) e PIS/COFINS.
É possível fazer o distrato quando há patrimônio de afetação?
É possível que o comprador solicite o distrato com a incorporadora, mas, nesses casos que a incorporadora adote o patrimônio de afetação, a legislação permite a retenção de 50% do valor pago pelo comprador, em comparação com a pena convencional de 25%.
Além disso, a incorporadora com patrimônio afetado é obrigada a devolver os valores somente após a finalização das obras com prazo de 30 dias após a aprovação do habite-se (§ 5º do artigo 67-A da Lei n. 4.591/64).
Credibilidade no mercado financeiro
Além da proteção financeira, o patrimônio de afetação contribui para a construção de credibilidade no mercado imobiliário por criar uma preferência no mercado, já que consumidores informados tendem a dar preferência a incorporadoras que adotam essa prática.
Essa preferência destaca a importância do patrimônio de afetação não apenas como uma medida de segurança, mas também como um diferencial competitivo no setor imobiliário, pois adquirentes e investidores veem essa prática como um sinal de comprometimento com a transparência e a segurança financeira.
Incorporadoras que optam pelo patrimônio de afetação não apenas transmitem mais segurança aos compradores, mas também desfrutam de benefícios de modo que essa escolha estratégica pode atrair mais interessados na compra de imóveis na planta, consolidando a reputação da empresa no mercado.
Quais são as obrigações da incorporadora imobiliária em caso de patrimônio de afetação?
A obrigação da incorporadora imobiliária na implementação do patrimônio de afetação inclui a averbação em cartório no registro de imóveis, a criação de um CNPJ específico e a manutenção de uma conta bancária exclusiva.
Também é preciso ter uma contabilidade própria, na qual todas as transações financeiras relacionadas ao empreendimento sejam registradas separadamente, proporcionando uma visão clara dos f
Ademais, a incorporadora também deverá elaborar relatórios trimestrais da contabilidade, que demonstre as receitas e despesas com as previsões financeiras, além dos contratos que foram firmados com as previsões.luxos de receitas, despesas e investimentos associados.
Essas medidas garantem que os fundos destinados à construção sejam utilizados apenas para esse propósito, impedindo o uso inadequado por parte da incorporadora.
Conclusão
Quando um imóvel está sob o regime de afetação, os compradores desfrutam de uma segurança adicional já que, em caso de problemas financeiros como falência da incorporadora responsável pelo projeto, a construção pode ser retomada e concluída, proporcionando segurança aos compradores.
O patrimônio de afetação além de sua função principal de assegurar a conclusão de empreendimentos, oferece benefícios fiscais à incorporadora, como redução na carga tributária e também aumento de sua credibilidade do mercado imobiliário.
Ao entender sua importância, procedimentos e benefícios, os compradores podem comprar imóvel na planta com garantia diferenciada, além de o patrimônio de afetação ser mais vantajoso para os incorporadores, oferecendo benefícios fiscais e aumentando a confiança do mercado.
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