Imóvel na planta: atraso na entrega e direitos do comprador.

Adquirir um imóvel na planta pode oferecer vantagens como preços mais acessíveis e a possibilidade de valorização futura. A compra gera grande expectativa, mas pode trazer preocupações sobre a possibilidade de atraso na entrega.

Neste artigo, explicaremos o que acontece quando a construtora não cumpre o prazo estabelecido para a entrega e quais são os direitos do comprador.

Como funciona o prazo ao comprar um imóvel na planta?

Ao adquirir um imóvel na planta, o comprador firma um contrato com a incorporadora ou construtora, que estabelece um prazo para a conclusão da obra e a entrega das chaves. Esse prazo é uma obrigação e o comprador tem o direito de exigir seu cumprimento.

No Brasil, conforme o artigo 43-A da Lei n. 4.591, a entrega do imóvel poderá ser realizada em até 180 dias da data estipulada contratualmente desde que tenha uma cláusula expressa com essa informação, veja:

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Sendo assim, é importante analisar se existe expressamente a disposição contratual chamada “cláusula de tolerância”, a qual estabelece esse prazo adicional de até 180 dias — além daquele originalmente previsto — para a entrega do imóvel.

Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) em seu Informativo nº 612 aduz que não é abusiva esta cláusula de tolerância com prazo adicional de até 180 dias após a previsão inicial para a entrega de imóveis na planta. Contudo, esse prazo deve ser inequívoco, ou seja, transparente e sem ambiguidades (REsp 1.729.593).

O comprador, percebendo que o prazo de entrega está prestes a ser ultrapassado, deve manter uma comunicação proativa com a construtora e solicitar, por escrito, uma explicação formal sobre os motivos do atraso e informações atualizadas sobre a nova data de entrega.

Prazo de entrega de imóvel na planta: a construtora atrasou a obra, o que fazer?

Como dito, o prazo de entrega de imóvel na planta é regulado pelo contrato que pode prever a cláusula de tolerância. Nesses casos, no período de até 180 dias do estipulado no contrato, a construtora não está em atraso e o comprador não possui base legal para exigir direitos de indenização por atraso na entrega.

No entanto, após esse período de tolerância, o comprador tem direitos adquiridos e a construtora assume obrigações de indenização. Por isso, o comprador deve notificar a construtora, isto é, entrar em contato por escrito, solicitando explicação sobre os motivos do atraso e qual será a nova data de entrega.

A construtora é obrigada a prestar informações precisas e verdadeiras, pois o Código de Defesa do Consumidor proíbe publicidade enganosa ou abusiva (artigo 37), logo, as explicações dos funcionários ou representantes da construtora devem refletir fielmente a realidade do imóvel em questão.

É fundamental manter um registro completo de toda a correspondência com a construtora, incluindo e-mails, cartas e qualquer outra forma de comunicação. Isso servirá como prova se for necessário recorrer a medidas legais para proteger os direitos do comprador.

Atraso na entrega de imóvel por mais de 180 dias: indenização, recebimento de aluguéis e possibilidade de reembolso integral.

Em situações de atraso superior a 180 dias, o comprador tem respaldo jurídico para requerer indenização por danos materiais e morais, além de receber aluguéis. Também há possibilidade de rescindir o contrato e receber reembolso integral. Para isso, é necessário ter a orientação de um advogado.

• Indenização por dano material

Mesmo com o atraso na entrega de imóvel comprado na planta, se a vontade do comprador for prosseguir com o negócio, apesar do prazo não ter sido cumprido para a entrega do imóvel, ele tem direito a uma indenização de 1% do valor pago a cada mês de atraso, como forma de compensação pelos transtornos causados.

Ainda, o comprador tem direito a receber danos materiais, que incluem o ressarcimento de prejuízos diretos, como despesas adicionais que precisam ser comprovadas.

No mais, o comprador também terá o direito de ser reembolsado pelos aluguéis pagos pelo atraso na entrega de imóvel na planta, caso ele comprove essa despesa.

• Indenização por dano moral

Em relação à indenização por dano moral, em regra, não basta apenas o atraso em si para o comprador ter o direito de receber o valor compensatório. Ele precisará comprovar situações excepcionais que demonstrem grave ofensa aos seus direitos de personalidade.

Um exemplo de dano moral seria em caso de eventos importantes, como casamento, serem afetados pelo atraso. Em suma, é essencial documentar e comprovar esses prejuízos e o impacto negativo decorrente do atraso na entrega do imóvel.

Sendo assim, como o simples atraso na entrega do imóvel não configura automaticamente o dano moral, o comprador precisa apresentar provas de que passou por dor, angústia, revolta, entre outros, que tenham abalado sua honra e dignidade.

• Recebimento de aluguéis

O STJ decidiu no REsp 1.723.593 que, caso a construtora ultrapasse o período de tolerância de 180 dias, o comprador terá direito a receber o valor equivalente ao aluguel do imóvel residencial adquirido pelo tempo de atraso da obra.

Esse atraso é entendido como prejuízo presumido, de modo que o comprador não precisa comprovar nenhum gasto, pois o fato de ele não ter recebido o imóvel já é considerado prejuízo por si só.

• Distrato de imóvel na planta pelo atraso na entrega superior a 180 dias e reembolso integral

Caso o atraso na entrega se torne excessivo e o comprador prefira rescindir o contrato, receberá o ressarcimento de 100% dos valores pagos dentro de 60 dias (parágrafo 1º do artigo 43-A da Lei n. 4.591). Não é necessário apresentar um motivo para a rescisão e até mesmo compradores inadimplentes têm esse direito.

Se houver dificuldade em chegar a um acordo com a construtora para a rescisão do contrato, o consumidor tem o direito de acionar o Poder Judiciário para garantir seus direitos.

No entanto, se a resolução do contrato ocorrer por desistência ou culpa exclusiva do comprador antes do atraso, existe uma penalidade financeira de 25% a 50% da quantia paga, dependendo do regime de patrimônio de afetação.

Em casos de imóveis vinculados ao patrimônio de afetação, a construtora é obrigada a devolver os valores somente após a finalização das obras com prazo de 30 dias após a aprovação do habite-se (§ 5º do artigo 67-A da Lei n. 4.591/64).

É possível não pagar condomínio durante o atraso da obra?

Desde o descumprimento do prazo contratual ajustado para a entrega das chaves do imóvel, mesmo durante o período de tolerância, o comprador não poderá ser cobrado pelos juros de obra ou outros encargos após o prazo.

O STJ reforçou a proteção dos direitos dos compradores de imóveis na planta em casos de atraso de entrega da obra, pois o comprador também não precisará arcar com o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) nem com valores de condomínio.

Se tiver dúvidas sobre IPTU, leia nossos artigos aqui IPTU: o que é e quem precisa pagar

Como fica a cobrança do saldo devedor em caso de atraso na entrega do imóvel?

O entendimento do STJ (REsp 1.723.593) é que, em caso de atraso na entrega do imóvel comprado na planta, é possível a cobrança do saldo devedor com correção monetária desde que o índice seja o IPCA e ofereça mais vantagem ao comprador.

Importante destacar que até 2018 o comprador não pagaria o saldo devedor, como se houvesse um congelamento da dívida. Contudo, após o advento da Lei 13.786/18, é obrigatório o pagamento do saldo devedor com correção monetária para repor o valor real da moeda.

Conclusão

Em última análise, é essencial conhecer os direitos do comprador em caso de atraso na entrega da obra adquirida na planta. Ao perceber que o prazo contratual está findando, o comprador deverá solicitar explicações por escrito sobre os motivos do atraso e informações atualizadas sobre a nova data de entrega.

Nos contratos com previsão expressa da cláusula de tolerância de até 180 dias, caso ultrapassado esse período, o comprador possui direitos de indenização por danos materiais e morais (se comprovado), de receber o valor correspondente ao aluguel do imóvel e ainda rescindir o contrato e resgatar todos os valores pagos.

O comprador, em caso de atraso na entrega da obra, não poderá ser cobrado por taxas de obra, IPTU ou valores de condomínio, mas será cobrado do saldo devedor com correção monetária.

Em situações complexas ou quando seus direitos como comprador estão sendo desrespeitados, é importante buscar a orientação jurídica de um advogado para o seu caso. Entender seus direitos e as condições para indenizações é essencial para proteger seus interesses e garantir uma resolução justa nessas circunstâncias.

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