Juros de obra: quando o comprador deve pagar?

Ao adquirir um imóvel na planta, surge uma taxa conhecida como “juros de obra”, “juros de evolução da obra”, “taxa de evolução da obra” ou outros encargos equivalentes. Por isso, um aspecto que frequentemente gera dúvidas e inseguranças é quando o comprador deve pagar essa taxa.

Neste artigo, vamos explorar todos os aspectos essenciais dessa taxa, desde sua finalidade até questões legais e precauções que os compradores devem tomar.

O que é a taxa de evolução de obra ou juros de obra?

A taxa de evolução de obra é o valor cobrado em casos de financiamento de imóveis adquiridos ainda na planta; tem como objetivo principal garantir a conclusão da obra dentro do prazo acordado.

Essa taxa é arrecadada pela instituição financeira (como um banco), que repassa à construtora responsável pelo projeto para o avanço da obra.

Para que servem os juros de evolução da obra?

A taxa de evolução de obra serve para viabilizar a construção do empreendimento e garante sua conclusão dentro do prazo inicialmente acordado com os compradores.

Essa taxa auxilia no custeio da obra e a liberação de recursos é de forma progressiva, pois acompanha o desenvolvimento da obra: à medida que a construção avança, a instituição financeira libera cada vez mais recursos para a construtora.

Como funciona a taxa de evolução de obra?

A cobrança dos juros de obra pelo banco financiador começa a partir da assinatura do contrato de financiamento e continua até a entrega das chaves aos compradores, visando evitar atrasos na construção e assegurar o andamento adequado da obra.

Como dito, a construtora recebe os recursos financeiros do banco de forma progressiva, pois a liberação está condicionada ao avanço físico da construção.

Inclusive, quanto mais rápido a obra avança, mais alta será a taxa de evolução de obra paga pelo comprador. Além disso, se a construção for concluída antes do prazo previsto no contrato, a cobrança dos juros de obra também é encerrada mais cedo.

Os compradores custeiam a obra, então, quando a construção é oficialmente considerada concluída, com a emissão do habite-se, a cobrança da taxa de evolução de obra é encerrada.

É obrigatório pagar os juros de obra?

A obrigação de pagar os juros de obra está atrelada à previsão contratual, por isso você precisa verificar o seu contrato. O comprador deve estar ciente e concordar com o pagamento da taxa, a qual deve ser facilmente compreensível pelo consumidor.

Normalmente, a taxa se torna uma parte integrante dos financiamentos imobiliários e deve estar estabelecida no contrato de financiamento e na promessa de compra e venda do imóvel.

É importante que as construtoras forneçam informações claras e transparentes sobre a taxa de evolução de obra durante as negociações. O comprador deve ter acesso ao valor da taxa, à forma de cálculo e à duração da cobrança.

Inclusive, os compradores têm o direito de serem informados sobre qualquer alteração no prazo de entrega e como isso contribui para a construção de uma relação de confiança.

Veja mais no artigo Imóvel na planta: atraso na entrega e direitos do comprador.

A taxa de evolução de obra é legal?

A cobrança dos juros de obra é considerada legal quando estiver prevista explicitamente no contrato, durante o prazo estipulado para sua conclusão. Em outras palavras, se a taxa estiver de acordo com o que foi acordado e dentro dos limites legais, o comprador é obrigado a efetuar os pagamentos.

Precisa estar prevista de forma transparente e clara no contrato para assegurar que o comprador esteja ciente e concorde com essa cobrança, tornando-a legal perante as condições estipuladas.

Como a cobrança dos juros de obra se torna ilegal?

Caso os juros de obra não estejam previstos de forma clara e transparente no contrato de financiamento e na promessa de compra e venda do imóvel, a cobrança será ilegal.

Também será ilegal se a obra for suspensa sem justificativa razoável e continuarem a cobrança durante o período de suspensão ou se cobrarem após a expedição do habite-se. Então, se a cobrança continuar além do período estipulado no contrato ou durante a suspensão, será ilegal.

Pode cobrar os juros de obra se tiver atraso na entrega?

Também será ilegal se a cobrança continuar além do período estipulado no contrato por atraso na entrega. Veja a Tese 996 do Superior Tribunal de Justiça:

“1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”

Sendo assim, os juros de obra não podem ser cobrados se a obra atrasar, ainda que essa condição esteja prevista no contrato de financiamento imobiliário. Se a construtora não concluir a obra dentro do prazo estipulado no contrato, a cobrança da taxa de evolução de obra deve ser cessada, caso continue, será ilegal.

Como calcular a taxa de evolução de obra?

Não há previsão na legislação do valor máximo da taxa de evolução de obra, mas, normalmente, é utilizado um percentual de 2% sobre o valor total do imóvel. Esse percentual é definido no contrato de financiamento.

Por exemplo, se o percentual for 2% e o valor do imóvel for 100 mil reais, a taxa de evolução de obra será de 2 mil reais.

Mais uma vez, a cobrança da taxa ocorre de forma progressiva à medida que a obra avança e os recursos são liberados pela instituição financeira à construtora conforme o progresso físico da construção. Portanto, a taxa pode variar ao longo do tempo, dependendo do estágio da obra

A taxa de juros de obra é cobrada no Programa Casa Verde e Amarela?

A taxa de evolução de obra também é aplicada em financiamento imobiliário realizado por meio do Programa Minha Casa Minha Vida (atualmente substituído pelo Programa Casa Verde e Amarela).

Inclusive, a taxa de evolução de obra é associada à modalidade de crédito associativo, utilizado pela Caixa Econômica Federal.

Posso ser ressarcido pelo período que paguei indevidamente, mesmo após ter recebido as chaves?

Em muitos casos, se você pagou juros de obra indevidamente, mesmo após ter recebido as chaves, é possível buscar o ressarcimento dos valores pagos indevidamente.

Como a cobrança se torna ilegal após a expedição do habite-se, é possível buscar soluções para o reembolso de valores pagos indevidamente. Primeiro, certifique-se de que a cobrança realizada após a entrega das chaves é realmente indevida, conforme as condições contratuais.

Se a cobrança não estiver de acordo com o que foi acordado no contrato, há fundamentos para buscar o ressarcimento. Então, notifique imediatamente a instituição financeira ou a construtora em casos de irregularidades na cobrança e procure um advogado.

Por fim, busque acordos ou soluções alternativas, uma resolução justa, seja por meio da devolução do valor pago indevidamente ou por meio de melhorias no imóvel, sem custos extras para você.

Conclusão

Entender o funcionamento da taxa de evolução de obra é importante para que os compradores estejam cientes dos custos envolvidos na aquisição de imóveis na planta e possam tomar decisões informadas ao entrar em contratos de financiamento imobiliário.

Caso você esteja comprando um imóvel na planta, é fundamental entender os termos do contrato e estar ciente de como a taxa de evolução de obra será calculada ao longo do período de financiamento.

Esteja atento aos detalhes contratuais. Caso haja dúvidas, busque esclarecimentos junto à instituição financeira ou consulte profissionais legais especializados para garantir a compreensão completa de suas obrigações e direitos relacionados à taxa de evolução de obra.

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