Laudêmio e foro: entenda para negociar imóveis em terrenos dos entes públicos.
Imagine que uma pessoa comprou um terreno da União e construiu seu imóvel, depois, quando resolveu vender, foi informado que deveria pagar o laudêmio. Mas o que é isso e por que é necessário seu pagamento?
O laudêmio é uma obrigação financeira que deve ser paga em negociação de propriedades localizadas em áreas dos Entes Federais, da Igreja ou da Família Real. Além disso, o dono do imóvel também deverá pagar anualmente o foro, que é o valor cobrado pelo imóvel ser construído sobre o terreno de um ente federal.
Neste artigo, exploraremos exemplos práticos para ilustrar a aplicação do laudêmio em transações de compra e venda e também o que é o pagamento anual chamado foro.
Laudêmio: o que é?
No Brasil, o pagamento do laudêmio existe desde o século XIX e representa a cobrança de uma porcentagem, calculada entre 2,5 e 5% do valor da venda, que o vendedor deve repassar ao proprietário real do terreno, em outras palavras, este recebe parte do dinheiro que aquele ganha com a transação de venda.
Um exemplo desse tipo é o terreno de marinha. Nesses terrenos, quando o foreiro resolve vender o imóvel, tem que pagar o laudêmio à União, que é a proprietária real. Outros exemplos são os terrenos perto de praia, como no litoral nordestino, ou ainda em bairros do Rio de Janeiro para a Igreja ou a Família Real.
O laudêmio está associado à ocupação de terras que pertencem ao domínio público. Quem adquire o terreno é chamado de foreiro ou enfiteuta e terá o imóvel em caráter perpétuo, com o domínio útil e o pleno gozo do bem, para melhor elucidação: é o dono do imóvel quem cuida e paga os impostos da casa.
É importante saber que existem situações específicas em que o laudêmio não é cobrado por não serem transações onerosas, que são isentas do pagamento.
Quem paga o laudêmio?
A responsabilidade de pagar o laudêmio recai sobre o vendedor do imóvel (foreiro), por ser a pessoa que tem relação com o proprietário real. Então o foreiro deverá entrar em contato com o proprietário real do imóvel para avisar sobre a venda, solicitar o valor do laudêmio e depois efetuar o pagamento.
Inclusive, caso o proprietário real seja a União, o vendedor terá 60 dias, após o registro da transação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis, para comunicar a venda, conforme o artigo 115-A do Decreto-Lei n. 9.760 de 1946:
Art. 115-A. Efetuada a transação e transcrito o título no registro de imóveis, o antigo foreiro, exibindo os documentos comprobatórios, deverá comunicar a transferência à Superintendência do Patrimônio da União, no prazo de até sessenta dias, sob pena de permanecer responsável pelos débitos que vierem a incidir sobre o imóvel até a data da comunicação.
O vendedor pode incluir no valor da venda do imóvel a quantia para pagamento do laudêmio. Por exemplo, o imóvel tem o valor de mercado de 300 mil reais, já incluído o valor do laudêmio de 5% (255 mil reais para o vendedor e 45 mil reais para o proprietário real com o pagamento de laudêmio).
Mas, na prática, as partes podem combinar que seja diferente, de modo que o comprador efetue o pagamento. Nesses casos, ambos devem estar cientes e concordar com os termos relativos ao laudêmio durante a transação para evitar conflitos no futuro.
Foro: o que é e quem paga?
O foro é uma taxa anual paga pelo foreiro (dono do imóvel) ao senhorio direto (proprietário real). Em outras palavras, é como se fosse uma pensão ou aluguel pago anualmente pela posse de imóvel construído em terreno alheio.
É uma forma de reconhecimento pelo foreiro que tem direito de uso contínuo do terreno, é um compromisso financeiro regular que o ocupante assume em troca do direito perpétuo e hereditário sobre o terreno.
No que tange ao pagamento aos terrenos da União, o foro será calculado com a porcentagem de 0,6% por ano sobre o valor do terreno estipulado pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União), veja o que diz o Decreto-Lei n. 9.760 de 1946:
Art. 101 – Os terrenos aforados pela União ficam sujeitos ao foro de 0,6% (seis décimos por cento) do valor do respectivo domínio pleno, que será anualmente atualizado.
Diferentemente do laudêmio, que é o valor pago na venda, o foro é uma cobrança anual relacionada ao domínio útil da propriedade. O pagamento é obrigatório para quem possui o domínio útil da propriedade e deve ser pago anualmente, a menos que ocorra a remição de foro, uma opção que será explorada a seguir.
É possível parar de pagar o foro?
Sim, é possível o foreiro eliminar a necessidade de pagamento anual, o que chamamos de remição de foro, ou seja, é a possibilidade de suspensão do foro para foreiros adquirirem o domínio pleno dessas propriedades.
Nos imóveis da União, a Lei 14.011/2020 prevê a remição do foro ao foreiro que pague a quantia de 17% do valor do imóvel para adquirir a propriedade por inteiro, ou seja, aqueles que têm posse regular podem se tornar proprietários integrais.
Os valores para pagamento são calculados com base na planta de valores da SPU, e aqueles foreiros que optarem por adquirir o domínio pleno contam com desconto de 25% para pagamento à vista, suspendendo o foro e o pagamento do laudêmio.
Laudêmio e foro: quais são as diferenças?
O foro e o laudêmio têm cobranças distintas: enquanto o laudêmio é pago somente na transferência de propriedade, o foro é um pagamento recorrente realizado ao longo do tempo.
Nesse contexto, o foro é uma obrigação periódica, sendo pago anualmente pelo foreiro ao proprietário real, enquanto que o laudêmio é cobrado apenas pela transferência da propriedade antes da assinatura da Escritura de Compra e Venda.
Laudêmio e ITBI, foro e IPTU: qual a diferença?
Por ser cobrado na transmissão de bem imóvel, o laudêmio lembra o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) . Contudo, aquele é pago para o proprietário real do terreno, enquanto que este é pago para a Prefeitura. Sendo assim, o laudêmio não anula a cobrança do imposto.
Além disso, quando a pessoa possui um imóvel, além do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) , pode-se deparar com o pagamento anual de foro, mas, enquanto este é pago para ao proprietário real, aquele é pago à Prefeitura.
Conclusão
Quando se trata de terrenos de marinha ou outros com domínio público, como os pertencentes à Igreja ou à Família Real, o pagamento do laudêmio é realizado quando o imóvel do referido terreno é vendido, ou seja, apenas na transferência do domínio.
Por outro lado, temos o foro, que é pago anualmente pelo foreiro. Além disso, é possível haver a remição do foro após a aquisição do domínio pleno da propriedade com o pagamento de 17% do imóvel.
Por fim, ambos são pagos ao proprietário real do imóvel, que pode ser algum Ente Federativo (União, Estado, Distrito Federal ou Município), Igreja ou Família Real.
Se ficou com alguma dúvida com relação a este conteúdo, entre em contato conosco aqui ou por WhatsApp.
Nossa equipe está pronta para ajudá-lo.