Laudêmio e foro: entenda para negociar imóveis em terrenos dos entes públicos.

Imagine que uma pessoa comprou um terreno da União e construiu seu imóvel, depois, quando resolveu vender, foi informado que deveria pagar o laudêmio. Mas o que é isso e por que é necessário seu pagamento?

O laudêmio é uma obrigação financeira que deve ser paga em negociação de propriedades localizadas em áreas dos Entes Federais, da Igreja ou da Família Real. Além disso, o dono do imóvel também deverá pagar anualmente o foro, que é o valor cobrado pelo imóvel ser construído sobre o terreno de um ente federal.

Neste artigo, exploraremos exemplos práticos para ilustrar a aplicação do laudêmio em transações de compra e venda e também o que é o pagamento anual chamado foro.

Laudêmio: o que é?

No Brasil, o pagamento do laudêmio existe desde o século XIX e representa a cobrança de uma porcentagem, calculada entre 2,5 e 5% do valor da venda, que o vendedor deve repassar ao proprietário real do terreno, em outras palavras, este recebe parte do dinheiro que aquele ganha com a transação de venda.

Um exemplo desse tipo é o terreno de marinha. Nesses terrenos, quando o foreiro resolve vender o imóvel, tem que pagar o laudêmio à União, que é a proprietária real. Outros exemplos são os terrenos perto de praia, como no litoral nordestino, ou ainda em bairros do Rio de Janeiro para a Igreja ou a Família Real.

O laudêmio está associado à ocupação de terras que pertencem ao domínio público. Quem adquire o terreno é chamado de foreiro ou enfiteuta e terá o imóvel em caráter perpétuo, com o domínio útil e o pleno gozo do bem, para melhor elucidação: é o dono do imóvel quem cuida e paga os impostos da casa.

É importante saber que existem situações específicas em que o laudêmio não é cobrado por não serem transações onerosas, que são isentas do pagamento.

Quem paga o laudêmio?

A responsabilidade de pagar o laudêmio recai sobre o vendedor do imóvel (foreiro), por ser a pessoa que tem relação com o proprietário real. Então o foreiro deverá entrar em contato com o proprietário real do imóvel para avisar sobre a venda, solicitar o valor do laudêmio e depois efetuar o pagamento.

Inclusive, caso o proprietário real seja a União, o vendedor terá 60 dias, após o registro da transação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis, para comunicar a venda, conforme o artigo 115-A do Decreto-Lei n. 9.760 de 1946:

Art. 115-A. Efetuada a transação e transcrito o título no registro de imóveis, o antigo foreiro, exibindo os documentos comprobatórios, deverá comunicar a transferência à Superintendência do Patrimônio da União, no prazo de até sessenta dias, sob pena de permanecer responsável pelos débitos que vierem a incidir sobre o imóvel até a data da comunicação.

O vendedor pode incluir no valor da venda do imóvel a quantia para pagamento do laudêmio. Por exemplo, o imóvel tem o valor de mercado de 300 mil reais, já incluído o valor do laudêmio de 5% (255 mil reais para o vendedor e 45 mil reais para o proprietário real com o pagamento de laudêmio).

Mas, na prática, as partes podem combinar que seja diferente, de modo que o comprador efetue o pagamento. Nesses casos, ambos devem estar cientes e concordar com os termos relativos ao laudêmio durante a transação para evitar conflitos no futuro.

Foro: o que é e quem paga?

O foro é uma taxa anual paga pelo foreiro (dono do imóvel) ao senhorio direto (proprietário real). Em outras palavras, é como se fosse uma pensão ou aluguel pago anualmente pela posse de imóvel construído em terreno alheio.

É uma forma de reconhecimento pelo foreiro que tem direito de uso contínuo do terreno, é um compromisso financeiro regular que o ocupante assume em troca do direito perpétuo e hereditário sobre o terreno.

No que tange ao pagamento aos terrenos da União, o foro será calculado com a porcentagem de 0,6% por ano sobre o valor do terreno estipulado pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União), veja o que diz o Decreto-Lei n. 9.760 de 1946:

Art. 101 – Os terrenos aforados pela União ficam sujeitos ao foro de 0,6% (seis décimos por cento) do valor do respectivo domínio pleno, que será anualmente atualizado.

Diferentemente do laudêmio, que é o valor pago na venda, o foro é uma cobrança anual relacionada ao domínio útil da propriedade. O pagamento é obrigatório para quem possui o domínio útil da propriedade e deve ser pago anualmente, a menos que ocorra a remição de foro, uma opção que será explorada a seguir.

É possível parar de pagar o foro?

Sim, é possível o foreiro eliminar a necessidade de pagamento anual, o que chamamos de remição de foro, ou seja, é a possibilidade de suspensão do foro para foreiros adquirirem o domínio pleno dessas propriedades.

Nos imóveis da União, a Lei 14.011/2020 prevê a remição do foro ao foreiro que pague a quantia de 17% do valor do imóvel para adquirir a propriedade por inteiro, ou seja, aqueles que têm posse regular podem se tornar proprietários integrais.

Os valores para pagamento são calculados com base na planta de valores da SPU, e aqueles foreiros que optarem por adquirir o domínio pleno contam com desconto de 25% para pagamento à vista, suspendendo o foro e o pagamento do laudêmio.

Laudêmio e foro: quais são as diferenças?

O foro e o laudêmio têm cobranças distintas: enquanto o laudêmio é pago somente na transferência de propriedade, o foro é um pagamento recorrente realizado ao longo do tempo.

Nesse contexto, o foro é uma obrigação periódica, sendo pago anualmente pelo foreiro ao proprietário real, enquanto que o laudêmio é cobrado apenas pela transferência da propriedade antes da assinatura da Escritura de Compra e Venda.

Laudêmio e ITBI, foro e IPTU: qual a diferença?

Por ser cobrado na transmissão de bem imóvel, o laudêmio lembra o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) . Contudo, aquele é pago para o proprietário real do terreno, enquanto que este é pago para a Prefeitura. Sendo assim, o laudêmio não anula a cobrança do imposto.

Além disso, quando a pessoa possui um imóvel, além do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) , pode-se deparar com o pagamento anual de foro, mas, enquanto este é pago para ao proprietário real, aquele é pago à Prefeitura.

Conclusão

Quando se trata de terrenos de marinha ou outros com domínio público, como os pertencentes à Igreja ou à Família Real, o pagamento do laudêmio é realizado quando o imóvel do referido terreno é vendido, ou seja, apenas na transferência do domínio.

Por outro lado, temos o foro, que é pago anualmente pelo foreiro. Além disso, é possível haver a remição do foro após a aquisição do domínio pleno da propriedade com o pagamento de 17% do imóvel.

Por fim, ambos são pagos ao proprietário real do imóvel, que pode ser algum Ente Federativo (União, Estado, Distrito Federal ou Município), Igreja ou Família Real.

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