Quem paga IPTU parcelado na venda do imóvel?

Se você está vendendo seu imóvel ou adquirindo um e tem dúvidas sobre quem deve pagar o IPTU parcelado, você não está sozinho! Essa é uma das perguntas mais frequentes em relação à venda de propriedades.

Afinal, quem deve pagar o IPTU parcelado na venda de um imóvel: o comprador ou o vendedor?

Vamos esclarecer essa dúvida, abordando diferentes cenários e situações que podem ocorrer, além de apontar quem o Código Tributário Nacional (CTN) entende ser o responsável pelo tributo e qual é o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O que é o IPTU?

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo municipal cobrado anualmente sobre a propriedade de imóveis urbanos. Sua arrecadação é destinada aos municípios e ao Distrito Federal.

O cálculo desse imposto é baseado no valor venal do imóvel (valor da propriedade definido pelo poder público municipal) e uma alíquota conforme previsão na legislação municipal.

Quem é responsável por pagar o IPTU de acordo com a lei?

A regra, segundo o Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 34, é que o proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento do IPTU do ano vigente. Além disso, o IPTU também pode ser pago pelo titular do domínio útil ou pelo possuidor do bem.

Assim, o proprietário registral (aquele que o nome consta na matrícula do imóvel), titular do domínio útil ou possuidor no dia 1º de janeiro é o responsável pelo pagamento do IPTU do ano vigente, ainda que tenha morado no local até março, por exemplo.

Para saber mais, leia: IPTU: O QUE É E QUEM PRECISA PAGAR?

Quem paga o IPTU parcelado após compra e venda de imóvel?

Como visto, o proprietário é responsável pelo tributo, então como fica o pagamento em caso de IPTU parcelado?

Pagamento do IPTU parcelado na venda do imóvel
Se o pagamento do IPTU do imóvel à venda for parcelado, dependendo da lei municipal, as parcelas poderão ser divididas entre comprador e vendedor de acordo com o período em que cada esteve com a titularidade do imóvel.

Na prática, é comum que comprador e vendedor negociem a divisão do IPTU proporcionalmente ao tempo de uso do imóvel no ano da compra e venda. Essa negociação pode ser feita verbalmente, mas é recomendável formalizá-la no contrato para evitar problemas futuros.

Mudança de responsabilidade no pagamento do IPTU parcelado Antes da transferência oficial, o vendedor é o responsável pelo pagamento do IPTU. Porém, uma vez registrada a escritura pública, o comprador passa a ser o responsável pelo tributo.

• Escritura pública de compra e venda

Quando a venda de um imóvel é formalizada por meio de escritura pública, até que a transferência da propriedade seja oficialmente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o vendedor permanece como o responsável legal pelo pagamento do IPTU.

Após o registro oficial, é importante atualizar o cadastro do IPTU na Prefeitura para que o novo proprietário seja identificado como o responsável pelo imposto.

• Contrato de gaveta

Em situações nas quais a venda do imóvel é feita por meio de um contrato de gaveta (contrato de compra e venda que não é levado a registro), a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é mais complexa, pois, legalmente, o vendedor continua sendo o responsável pelo pagamento do IPTU, já que o imóvel ainda está registrado em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.

Embora o comprador possa assumir o pagamento do IPTU no cadastro municipal, caso não pague o imposto, o vendedor poderá ser acionado na justiça para realizar o pagamento.

Isso significa que, nas vendas de imóvel com contrato de gaveta, aqueles em que não há o registro da transferência de propriedade, o vendedor permanece como o responsável legal pelo pagamento do IPTU, mesmo que o comprador já esteja morando no imóvel.

Observação: a falta de registro da escritura pública pode gerar problemas para o comprador, como a impossibilidade de obter financiamento imobiliário ou de realizar reformas no imóvel.

Como descobrir quem deve pagar o IPTU parcelado?

A prefeitura do seu Município pode ter regras específicas para a divisão do IPTU parcelado na venda de imóvel. Por isso, é importante consultar o departamento responsável e a lei municipal para se informar sobre os procedimentos e prazos.

Mantenha-se atualizado sobre as leis e normas do seu município em relação ao IPTU e busque na legislação municipal quem é o responsável pelo pagamento do IPTU parcelado, veja no site: https://leismunicipais.com.br/

Dívida de IPTU na venda do imóvel

Se houver dívida de IPTU no imóvel que está sendo negociado, uma solução é incluir uma cláusula no contrato de que o vendedor é responsável pelos encargos e tributos até a data da assinatura. Dessa forma, mesmo que o comprador venha a quitá-los, poderá requerer o valor do vendedor.

Em imóveis que tenham processo de execução de cobrança da dívida de IPTU contra o antigo proprietário, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o comprador entrará no processo como responsável solidário pelo pagamento. Assim, tanto o antigo quanto o novo proprietário são cobrados pelo município.

Isso ocorre pelo fato de o IPTU ser uma obrigação ligada ao próprio imóvel e não ao proprietário, é o que chamamos de obrigação “propter rem” (expressão latina que significa “por causa da coisa”), portanto, a responsabilidade fiscal é inseparável do imóvel.

Forma de proteção ao comprador e ao vendedor com pagamento de IPTU

• Para o vendedor

Ofício à Prefeitura: após a venda, envie um ofício à prefeitura informando sobre a transferência do imóvel e solicite a atualização do cadastro.

Verificação: periodicamente, verifique junto à prefeitura se o imóvel já foi transferido para o nome do novo proprietário para evitar futuras cobranças indevidas.

• Para o comprador

Cláusula contratual: inclua uma cláusula no contrato de compra e venda especificando que o vendedor se responsabiliza por quaisquer dívidas de IPTU anteriores à data da compra, pois o comprador assumirá essa responsabilidade a partir da assinatura do contrato.

Atualização do cadastro: certifique-se de que o cadastro do IPTU seja atualizado junto ao município assim que a compra for finalizada e registrada.

Conclusão

A regra é que o proprietário registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é o responsável pelo pagamento do imposto, podendo ser também o titular do domínio útil ou o possuidor do bem.

Se o pagamento do IPTU for parcelado, é comum que seja dividido proporcionalmente entre comprador e vendedor, de acordo com o período em que cada esteve com a titularidade do imóvel — importante conferir se há previsão na lei municipal.

Além disso, na venda de um imóvel, se a escritura pública for levada ao Cartório de Registro de Imóveis, a partir da transferência, o comprador será o responsável pelo pagamento.

Mas, caso o contrato não seja levado para registro (contrato de gaveta), o vendedor continuará a ser o responsável legal pelo pagamento do IPTU, em resumo:

1 – Vendedor como responsável Antes da transferência da propriedade:
o vendedor é o responsável pelo pagamento do IPTU até que a transferência da propriedade seja efetivamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

2. Comprador como responsável
Após a transferência da propriedade: uma vez que a transferência da propriedade é devidamente registrada, o comprador se torna o novo proprietário legal do imóvel e, portanto, assume a responsabilidade pelo pagamento do IPTU.

Por fim, é importante atualizar o cadastro do responsável pelo pagamento do IPTU na Prefeitura.

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