É necessário levar o contrato de locação ao Cartório de Registro de Imóveis?

O contrato de locação é assinado tanto pelo locador quanto pelo locatário, mas será que é preciso levar ao Cartório de Registro de Imóveis para anotar (nome técnico: averbar) que o imóvel está alugado?

Muitas vezes o contrato de locação é negligenciado quanto à sua averbação, um procedimento não obrigatório que, no entanto, confere maior segurança jurídica às partes envolvidas.

Neste artigo, vamos explorar os motivos pelos quais é importante averbar o contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis e como esse procedimento pode beneficiar locadores e locatários.

É necessário averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel?

A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel garante a publicidade e transparência à relação contratual, tornando-a acessível a qualquer pessoa. Com isso, as cláusulas do contrato são de conhecimento público e podem ser facilmente verificadas por interessados no imóvel.

Observação: o acesso à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é permitido a qualquer pessoa desde que pague o valor para obter a certidão do imóvel atualizada.

Todos os atos importantes sobre o imóvel estão na matrícula, que fica no Cartório de Registro de Imóveis. É permitido à sociedade ter acesso às informações de quem é o proprietário do imóvel, se existe hipoteca ou até mesmo contrato de locação em vigor.

O que é averbar o contrato de locação?

Primeiramente, averbar consiste em anotar na matrícula do imóvel um fato ou negócio jurídico que modifica ou complementa a situação do imóvel, é uma atualização da matrícula que visa conferir publicidade aos novos dados da propriedade.

Por isso, averbar um contrato de locação na matrícula do imóvel é um procedimento no qual aquele se torna parte integrante da matrícula imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo que as informações do contrato de locação sejam acessadas por qualquer pessoa interessada.

Além da averbação do contrato de locação, também existe a hipoteca — na qual a averbação garante ao credor o direito de receber o valor da dívida em caso de inadimplência do devedor, mesmo que o imóvel seja vendido a terceiros — e até mesmo a averbação da sentença de divórcio ou do falecimento do proprietário.

Para que serve averbar o contrato de locação?

Averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel confere às cláusulas contratuais publicidade e validade perante terceiros, por exemplo, qualquer interessado em adquirir o imóvel terá ciência da existência do contrato de locação e dos direitos e deveres nele estabelecidos.

Além disso, o inquilino tem a garantia de permanecer no imóvel caso seja vendido durante a vigência do contrato, veja o que diz o final do artigo 8º da Lei do Inquilinato:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Assim, é possível o inquilino permanecer no imóvel em caso de venda para outra pessoa desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula e contenha cláusula de vigência do tempo determinado.

Garantia da continuidade da locação

A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel garante a vigência do período acordado para o aluguel mesmo em caso de venda do imóvel.

Em outras palavras, o locatário tem a garantia de continuar morando no imóvel pelo período de vigência do contrato ainda que o imóvel seja vendido e tenha mudança de proprietário.

Então, com o contrato de locação averbado na matrícula do imóvel, o locatário poderá permanecer no imóvel até o término do contrato, estando protegido contra despejos injustificados por parte do novo proprietário, o qual deverá respeitar a duração do contrato de locação.

Imagine que o locatário tenha feito alterações no imóvel comercial, veja que essa garantia da cláusula de vigência é importante para a continuidade das operações. Assim, o locatário poderá usufruir do imóvel pelo período acordado.

Dessa forma, com o contrato de locação devidamente averbado, o locatário não corre o risco de ser despejado abruptamente caso o imóvel seja vendido durante o período locatício, pois o novo proprietário é obrigado a respeitar os termos do contrato averbado na matrícula do imóvel.

Direito de preferência independe da averbação

Outro direito do inquilino é o de preferência na aquisição do imóvel caso o proprietário deseje vendê-lo durante a locação. Saiba mais em “Imóvel alugado é possível vender?“

Esse direito não depende da averbação do contrato de locação, pois é uma garantia prevista na própria Lei do Inquilinato, veja o que diz o artigo 27 dessa lei (Lei nº 8.245/1991):

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Como dito, o locatário tem o direito de adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros, devendo ser notificado antes de qualquer outro interessado na compra.

Mas, em alguns casos, o proprietário pode não respeitar esse direito do locador, por isso, existe outro artigo na Lei do Inquilinato que confere ao locatário o direito de requerer indenização do locatário e até mesmo ajuizar ação para adquirir o imóvel em condições iguais à venda para terceiro:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Veja mais em “Venda de imóvel sem avisar ao inquilino”

Assim, desde que o locatário entre na justiça em até 6 meses do registro da venda e deposite o mesmo valor pago, com as devidas taxas de transferência, poderá adquirir o imóvel se o contrato de locação estiver averbado pelo menos 1 mês antes da venda.

Mas atenção! Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), se o contrato não estiver averbado, ainda assim o locatário poderá receber perdas e danos pelos prejuízos causados em caso de o direito de preferência não ser respeitado (REsp n. 1.613.668/RJ).

Procedimentos para averbação do contrato

Um componente importante no contrato de locação para a sua devida averbação é conter uma cláusula expressa sobre a vigência contratual. Com esse requisito cumprido, o contrato deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para ser averbado na matrícula do imóvel.

Segundo o parágrafo único do artigo 33, o contrato de locação deverá ser subscrito também por duas testemunhas para a averbação na matrícula do imóvel.

Além disso, é necessário apresentar os documentos e solicitar a averbação no Cartório de Registro de Imóveis após pagar os emolumentos cartorários (cada Estado tem sua própria previsão do valor). Informe-se acerca dos prazos do Cartório de Registro de Imóveis responsável pelo imóvel locado.

Conclusão

A averbação do contrato de locação na matrícula imobiliária, realizada no Cartório de Registro de Imóveis, garante publicidade e transparência às cláusulas contratuais, de modo que qualquer interessado no imóvel saberá que existe uma relação locatícia.

Assim, a averbação do contrato de aluguel garante a vigência da locação em caso de venda e mudança de proprietário. Além disso, também é importante para garantir que o locatário possa adquirir o imóvel nas mesmas condições ofertadas a terceiros caso seu direito de preferência seja desrespeitado.

Mas, se o locador vender o imóvel sem oferecer primeiramente ao inquilino, este poderá solicitar perdas e danos pelos prejuízos suportados, ainda que o contrato de locação não esteja averbado na matrícula do imóvel.

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