Como fica o contrato de aluguel em caso de enchente ou incêndio?

Imagine uma casa tomada pelas águas de uma enchente ou pelas chamas de um incêndio. Além do susto e da tristeza, se o imóvel for de locação, podemos questionar: e agora, como fica o aluguel?

Neste artigo, abordaremos o que o Código Civil prevê para a relação contratual de locação e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em casos de inviabilidade do uso do imóvel.

Como fica o pagamento de aluguel de imóvel destruído por tragédia?

Em enchentes ou incêndios, o uso do bem se torna inviável e impróprio para fins locatícios, assim o contrato de aluguel fica automaticamente extinto, o que encerra a obrigação de pagar os aluguéis e demais encargos.

No contrato de locação, o proprietário cede à outra parte, o uso do bem imóvel, mediante o pagamento do aluguel (artigo 565 do Código Civil), então, se o locatário não puder usufruir do bem, não irá pagar aluguel, pois o bem não está mais servindo para o objetivo da locação.

Como dito, o locatário não pagará pelo período que não utilizar o imóvel caso não sirva para o fim que se destinava. Além disso, ainda que o imóvel não esteja totalmente deteriorado, se o locatário não puder usar o imóvel, o contrato de aluguel é extinto, independe de culpa pelo inquilino ou caso fortuito.

Contudo, é possível que o proprietário e o inquilino resolvam entre si pela suspensão do contrato de aluguel sem pagamento de multa rescisória até que o imóvel esteja habitável novamente ou sirva para o fim comercial.

Decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
Em um caso emblemático, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não são exigíveis aluguéis no período compreendido entre o incêndio que destruiu o imóvel locado e a efetiva entrega das chaves pelo locatário, veja:

[…] exigibilidade dos aluguéis no período compreendido entre o incêndio que destruiu o imóvel locado e a efetiva entrega das chaves pelo locatário.
3. A locação consiste na cessão do uso ou gozo da coisa em troca de uma retribuição pecuniária, isto é, tem por objeto poderes ou faculdades inerentes à propriedade. Assim, extinta a propriedade pelo perecimento do bem, também se extingue, a partir desse momento, a possibilidade de usar, fruir e gozar desse mesmo bem, o que inviabiliza, por conseguinte, a manutenção do contrato de locação.
4. O mutualismo que está na base dessa relação jurídica pressupõe, necessariamente, a existência de prestações e contraprestações recíprocas, sendo certo que a quebra desse sinalagma pode configurar enriquecimento sem causa vedado pelo ordenamento pátrio.
5. Recurso especial provido. (REsp n. 1.707.405/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para acórdão Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/5/2019, DJe de 10/6/2019.)

Isso significa que, em casos de eventos como esse, o locatário fica isento de pagar o aluguel a partir da data do incêndio, mesmo que ele tenha demorado um tempo para devolver as chaves do imóvel.

Nessa decisão, o STJ utilizou três pilares para fundamentar seu entendimento:

• Extinção do uso do imóvel: o incêndio que destruiu o imóvel levou à extinção do seu uso pelo locatário, o que, por sua vez, inviabiliza a continuação do contrato de locação, pois o objeto do aluguel é justamente usar, fruir e gozar de um bem;

• Mutualismo da relação: a locação se baseia numa mútua relação na qual o locatário paga o aluguel em troca do uso do imóvel. Com a destruição do bem, esse mútuo acordo se torna inviável, então, caso o locador recebesse aluguel, caracterizaria enriquecimento sem causa;

• Princípio da boa-fé: o STJ reconheceu que seria injusto exigir o pagamento do aluguel do locatário na situação em que é impossível usar o imóvel.

No voto vencedor, o Ministro do STJ argumentou o seguinte:

“Quando o bem alugado perece, isto é, quando ele não mais existe ou não se presta mais à finalidade econômica que justificou a contratação, não é razoável imaginar que o locatário tenha interesse em optar pela manutenção do negócio jurídico requerendo, simplesmente, um abatimento proporcional do preço do aluguel.”

Em resumo, a posição do STJ é de que, considerando que o aluguel é a troca do uso do bem mediante pagamento ao proprietário, em caso de incêndio em que houve o perecimento do imóvel alugado, o contrato de locação é extinto automaticamente já que o inquilino não pode mais utilizar o bem, o que impede a cobrança de aluguéis.

E se o dano for causado pelo próprio inquilino?

Se o incêndio ou enchente foi causado por descuido ou negligência por parte do inquilino, como curto-circuito por má conservação da rede elétrica ou vazamento de água porque o locatário esqueceu a torneira aberta e alagou o andar de baixo, há responsabilidade de pagar indenização pelo inquilino.

Veja o que diz o Código Civil:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Então, caso seja causado pelo inquilino, este deverá reparar a perda e o dano causado ao proprietário com pagamento de indenização.

Dicas para a proteção do inquilino e do proprietário

Seguro contra incêndio
O seguro contra fogo ajuda a cobrir os custos de reparos e até mesmo a perda dos bens pessoais.

A Lei do Inquilinato prevê o pagamento de seguro contra fogo por parte do locatário, salvo cláusula expressa em contrário no contrato (artigo 22, inciso VIII, da Lei 8.245/91), assim, na prática, os contratos estabelecem que é de responsabilidade do inquilino seu pagamento.

Prevenção e preservação do imóvel
Manter o imóvel em boas condições e seguir as normas de segurança pode evitar muitos transtornos, por isso, preste atenção na parte elétrica, hidráulica e faça vistorias regulares para identificar possíveis riscos.

Lembre-se de que a Lei do Inquilinato existe para proteger tanto o inquilino quanto o proprietário.

Conclusão

Em casos de enchentes causadas por chuvas torrenciais ou de incêndios, o contrato de aluguel é extinto automaticamente pela impossibilidade do uso do bem. Isso significa que o inquilino não irá pagar aluguel pelo período que não utilizar o imóvel.

No mais, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que o locatário não precisa pagar aluguel a partir da data do incêndio, mesmo que ele tenha demorado para devolver as chaves do imóvel para o proprietário.

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