Arrependimento no contrato de locação

Imagine um contrato de locação recém-assinado, será que existe a possibilidade de desistência do aluguel em até 7 dias sem o pagamento de multa?

Na relação de consumo há possibilidade de arrependimento de compras feitas pela internet em até 7 dias, mas esse direito não cabe à relação de locação, que tem legislação própria (Lei do Inquilinato), sendo assim, não se aplica o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Neste artigo, vamos explorar que a desistência no contrato de locação, ainda que seja nos primeiros sete dias, faz parte da rescisão antecipada e cabe multa a outra parte.

Existe direito de arrependimento na locação?

A Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) regula as locações e estabelece as regras e direitos tanto para locadores quanto para locatários. Nesta lei não há previsão de direito de arrependimento com isenção de multa.

Embora esse direito seja amplamente conhecido, principalmente em compras pela internet, é aplicado nas relações de consumo, de modo que essa prática não é utilizada nos contratos de locação.

Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já firmou entendimento de que a relação entre locador e locatário não configura relação de consumo (AgReg no AgREsp 41.062-GO 2011/0205487-9), portanto, as disposições do CDC não se aplicam aos contratos de locação, tampouco o direito de arrependimento de 7 dias sem pagamento de multa.

Devemos sempre lembrar que a relação entre locador e locatário é regida pela Lei do Inquilinato, então qualquer questão relacionada à desistência do contrato de aluguel deve ser analisada à luz desta lei.

Por exemplo, se o inquilino desistir do contrato após a assinatura, mesmo que seja antes da entrega das chaves, ele ainda precisa cumprir as regras da Lei do Inquilinato e pagar multa, ainda que o contrato tenha sido assinado on-line, fora da cidade do imóvel.

Multa em caso de arrependimento na locação

A Lei do Inquilinato dispõe sobre a rescisão contratual, incluindo a previsão de multa por desistência antes do prazo estabelecido no contrato, que é uma proteção ao proprietário e inquilino, pois compensará a outra parte pelos prejuízos decorrentes da rescisão antecipada do contrato.

Mas, como dito, a desistência de locação em até 7 dias não está prevista como uma hipótese de rescisão sem multa, portanto, o inquilino ou o proprietário que decidir rescindir o contrato nesse período estará sujeito ao pagamento da multa rescisória estabelecida no contrato.

É importante ressaltar que a multa por desistência deve respeitar alguns limites estabelecidos pela legislação: não pode ser abusiva ou excessiva, devendo estar de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Caso contrário, pode ser considerada nula ou passível de revisão judicial.

Na prática, essa multa contratual costuma ser estipulada em até 3 meses de aluguel e deve ser calculada de forma proporcional ao período restante do contrato.

A aplicação da multa por desistência nos contratos de locação encontra respaldo legal no artigo 4º da Lei do Inquilinato, pois estabelece que, em caso de entrega antecipada do imóvel pelo locatário, este deverá pagar o proporcional da multa contratualmente estipulada:

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Então, a desistência do locatário em até 7 dias após a assinatura do contrato de locação não o isenta da multa rescisória estipulada contratualmente, devendo ser calculada de forma proporcional, conforme o artigo 4º da Lei do Inquilinato.

Sendo assim, ainda que o inquilino ou o proprietário decida rescindir o contrato de locação em até 7 dias após a assinatura, estará sujeito ao pagamento da multa rescisória, conforme estipulado no contrato.

O inquilino pode rescindir o contrato sem pagamento de multa?

Sim, é possível rescindir o contrato sem pagamento de multa em algumas hipóteses previstas na própria Lei do Inquilinato, veja alguns exemplos:

• Transferência do local de trabalho: se o inquilino for transferido de cidade por seu empregador, ele pode rescindir o contrato sem multa, desde que notifique o proprietário por escrito com antecedência mínima de 30 dias e apresente a documentação que comprove a transferência.

• Vício no imóvel: se o imóvel apresentar vícios graves que impeçam o seu uso adequado, o inquilino pode rescindir o contrato sem multa, pois é dever do locador entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso de moradia (artigo 22, inciso I, da Lei do Inquilinato).

Para ver quais são os motivos permitidos na lei para o proprietário solicitar o imóvel sem pagamento de multa, leia este artigo: O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?

O que fazer em caso de desistência da locação?

Caso o inquilino opte por desistir da locação dentro do prazo contratual, ainda que sejam nos primeiros 7 dias, estará sujeito ao pagamento de multa rescisória, conforme estipulado no contrato de locação.

Além de pagar a multa rescisória, o inquilino também deve comunicar formalmente ao locador sua decisão de rescindir o contrato e entregar o imóvel nas condições estabelecidas no contrato.

Para o locador, é fundamental incluir cláusulas claras no contrato de locação que estabeleçam as condições para rescisão antecipada, o que devem incluir as consequências da rescisão antecipada e os procedimentos a serem seguidos em caso de desistência.

Dúvidas comuns

Posso desistir do contrato de locação em até 7 dias?
Embora o Código de Defesa do Consumidor (CDC) seja uma legislação amplamente conhecida, não é aplicável aos contratos de locação de imóveis, então o direito de arrependimento em até 7 dias previsto no CDC não se aplica aos contratos de locação.

Os contratos de locação são regidos pela Lei do Inquilinato, que estabelece regras específicas para rescisão contratual, incluindo a aplicação de multa em casos de desistência.

Como proceder em caso de problemas no imóvel após a assinatura do contrato?
Se o locatário identificar problemas no imóvel após a assinatura do contrato, ele deve comunicar imediatamente ao locador ou à imobiliária responsável.

De acordo com o artigo 22 da Lei do Inquilinato, o locador é obrigado a entregar o imóvel em condições adequadas para o uso previsto e deve responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Se forem constatados problemas graves no imóvel que impeçam seu uso adequado, como vícios ocultos ou defeitos estruturais, é possível buscar a rescisão do contrato sem o pagamento da multa rescisória.

Conclusão

Nos casos em que o inquilino ou o proprietário decida rescindir o contrato de locação em até 7 dias após a assinatura, estará sujeito ao pagamento da multa rescisória estipulada no contrato, já que o direito de arrependimento do Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação de imóveis.

Portanto, tanto inquilinos quanto proprietários locatários devem estar cientes de que a desistência em até 7 dias após a assinatura do contrato não os isenta da multa rescisória prevista contratualmente.

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