O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?

Como regra, o locador não pode reaver o imóvel durante a vigência do contrato. Mas, poderá solicitar antes do prazo no caso das exceções legais, como descumprimento do contrato por parte do inquilino.

Isso é uma proteção para o locatário, impedindo que o proprietário requeira o imóvel fora dos casos legais sem pagar multa.

Então, por conta das situações específicas que permitem ao locador solicitar a retomada, há possibilidade de o inquilino ter que devolver o imóvel antes do término do contrato.

Sendo assim, neste artigo vamos explorar essas exceções e entender como funcionam na prática, esclarecendo de forma clara e objetiva quando o locador pode solicitar a retomada do imóvel antes do prazo contratual.

Direito do inquilino de morar no imóvel durante o contrato de locação

A Lei do Inquilinato, lei nº 8.245/1991, é a principal norma que regulamenta as locações de imóveis urbanos no Brasil. A primeira parte do artigo 4º da Lei do Inquilinato estabelece que o locador não pode reaver o imóvel alugado durante o prazo estipulado no contrato:

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Como dito, em regra, o proprietário não poderá reaver o imóvel alugado antes do prazo contratual, mas o próprio locatário poderá devolver o imóvel, pagando multa proporcional ao período que falta para o encerramento do contrato.

Como o locador pode desfazer a locação?

Apesar da regra geral, a própria lei do inquilinato estabelece condições para desfazer a locação antes do prazo determinado no contrato, protegendo os direitos tanto do locador quanto do locatário.

Como dito, nos contratos de locação por prazo determinado, seja 12, 18, 24 ou 30 meses, o locador não pode pedir o imóvel de volta antes do término do contrato, a menos que haja uma das situações previstas no artigo 9º da Lei do Inquilinato, veja quais são:

• Acordo entre as partes:
  Se tanto o inquilino quanto o locador quiserem desfazer o contrato de locação, o aluguel poderá ser desfeito.

• Infrações legais ou contratuais:
  O locador poderá reaver o imóvel quando o locatário comete infrações legais ou contratuais, como desrespeito às regras do condomínio, realização de benfeitorias não autorizadas ou uso inadequado do imóvel.
  
  Além disso, o locatário deve zelar pelo imóvel e realizar as manutenções necessárias para preservar sua integridade. Caso o inquilino deteriore o imóvel, também é infração.
  
  Então, caso o inquilino descumpra a lei ou alguma cláusula estabelecida no contrato de locação, o locador deverá notificá-lo para cessar a infração, tendo o direito de solicitar a retomada do imóvel em caso de reincidência.

• Falta de pagamento:
  Uma das possibilidades mais comuns para a retomada do imóvel é a falta de pagamento dos aluguéis e encargos por parte do locatário. Caso o locatário esteja com os pagamentos atrasados, o proprietário deve notificar formalmente o inquilino, com prazo para regularização, sob pena de despejo.
  
  Assim, se o inquilino continuar inadimplente, o locador pode entrar na justiça com uma ação de despejo para reaver a posse do imóvel.

• Necessidade de realizar obras urgentes determinadas pelo Poder Público:
  Se houver a necessidade de realizar obras urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público e que não possam ser realizadas com a presença do locatário, o locador pode pedir a retomada do imóvel antes do término do contrato.
  
  Nesse caso, o locatário só precisará desocupar o imóvel se as reformas não puderem ser executadas com sua presença ou, caso seja possível, o próprio inquilino se recuse em aceitá-las, como risco iminente de desabamento ou outro perigo para os ocupantes.

Durante o prazo contratual estipulado, o locador não pode reaver o imóvel alugado, a menos que haja essas 4 situações previstas na Lei do Inquilinato, permitindo que o proprietário retome o imóvel ainda que na vigência contratual.

Essa proteção visa garantir a estabilidade do locatário durante o período acordado no contrato de locação, mas será possível que o proprietário retome o imóvel nos contratos que são prorrogados?

Existe prorrogação em contrato de aluguel de 30 meses?

Quando o inquilino continua no imóvel após os 30 meses previstos para a locação, o contrato é prorrogado por prazo indeterminado, veja o que diz o artigo 46 da Lei do Inquilinato:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Nesses casos de prorrogação, o locador pode solicitar a retomada do imóvel a qualquer momento, sem pagamento de multa, desde que conceda ao locatário um prazo mínimo de 30 dias para desocupação.

É possível o locador retomar o imóvel se o inquilino continuar morando depois de 1 ano do contrato?

Após o término do prazo inicial dos contratos inferiores a 30 meses, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, o contrato de locação é prorrogado por prazo indeterminado.

Nesse contrato prorrogado, além das situações anteriormente explicadas, o proprietário poderá solicitar a desocupação do imóvel nos casos previstos no artigo 47 da Lei do Inquilinato, por exemplo, pedir o imóvel se o inquilino estiver morando há mais de 5 anos.

O proprietário também poderá reaver o imóvel se precisar para moradia própria ou de familiar próximo que não tenha imóvel residencial próprio (cônjuge; ascendentes — pai, mãe, avós; descendentes — filhos, netos, bisnetos; e irmãos).

Ou ainda se o imóvel for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20%, ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%.

Então, se o contrato for celebrado para tempo inferior a 30 meses, assim que acabar o prazo e não tiver oposição do locador, o contrato ficará prorrogado automaticamente, não precisando assinar novamente outro contrato, mas dessa vez estará como prazo indeterminado.

Multa por desfazer o contrato de locação

Fora das situações explicadas anteriormente, o proprietário não pode pedir o imóvel sem pagar multa ao inquilino. A multa rescisória é devida em caso de rescisão antecipada do contrato sem justa causa.

Importante: o valor da multa é determinado pelo contrato, mas não pode ser superior a três meses de aluguel, e é calculada proporcionalmente ao tempo restante do contrato.

O proprietário pode inserir cláusula para desfazer o negócio sem pagar multa?

Apesar de alguns proprietários incluírem em contrato de locação de prazo determinado a previsão de reaver o imóvel após 12 meses sem o pagamento de multa, essa cláusula é nula por ser contrária ao artigo 45 da Lei do Inquilinato:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Então, em caso de rescisão por iniciativa do proprietário dentro do prazo contratual, em situações fora das explicadas anteriormente, a multa ainda é devida pois a Lei do Inquilinato busca proteger o inquilino de rescisões imotivadas.

A multa atua como um desestímulo para o proprietário que deseja rescindir o contrato sem justa causa, garantindo ao inquilino uma compensação pelos inconvenientes da mudança.

Mesmo após 12 meses, o inquilino ainda pode ter investimentos e planejamento de vida baseados na moradia no imóvel. A rescisão pelo proprietário pode causar transtornos e gastos inesperados para o inquilino, como custos com mudança e transporte de móveis.

Em outras situações, o proprietário que deseja rescindir o contrato antes do prazo final precisa pagar a multa rescisória ao inquilino, mesmo após 12 meses.

Lembre-se: a multa rescisória é um direito do inquilino previsto na Lei do Inquilinato e deve ser proporcional ao tempo restante do contrato.

Conclusão

A Lei do Inquilinato prevê que nos contratos de locação com prazo determinado, em regra, o locador não pode reaver o imóvel antes do término do prazo estipulado.

Caso o locador deseje retomar o imóvel antes do final do contrato, é necessário que exista um acordo entre as partes ou alguma situação específica prevista em lei como falta de pagamento, infração contratual ou legal, e necessidade de obras urgentes, senão o proprietário terá que pagar a multa contratual ao inquilino.

Se o contrato originalmente for com prazo inferior a 30 meses e seja prorrogado, além das situações anteriores, o proprietário poderá reaver o imóvel para moradia própria ou de parente próximo que não tenha imóvel residencial.

Mas, caso o contrato de locação seja de 30 meses, após esse período, o locador pode solicitar a retomada do imóvel a qualquer momento, desde que conceda ao locatário o prazo mínimo de 30 dias para desocupação.

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