Quem deve pintar o imóvel na saída do inquilino?

Ao finalizar um contrato de locação, é comum que imobiliárias e proprietários exijam que o inquilino devolva o imóvel com pintura nova. Mas será que essa responsabilidade é realmente do locatário?

Em muitas locações, existe uma cláusula contratual impondo ao inquilino esse dever, mas, na realidade, devemos conferir na Lei de Locação de quem é a responsabilidade.

Neste artigo, vamos explicar os direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário em relação à pintura no final da locação, oferecendo informações para tornar a rescisão contratual justa para ambas as partes.

É obrigatória a pintura nova no final do aluguel?

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o locatário é obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, veja:

Art. 23. O locatário é obrigado a:
[…]
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Então, ainda que o proprietário tenha oferecido o imóvel com pintura nova, se o inquilino não danificou as paredes com perfurações ou manchas de uso (mãos na parede, por exemplo), apenas o utilizou de forma normal, ele não terá a obrigação de entregar o imóvel com pintura nova.

O inquilino só será responsável por custear uma nova pintura caso tenha causado danos além do desgaste comum.

Pintura nova a cada mudança? Nem sempre!
A obrigação de pintar o imóvel não é automática. Se a pintura do imóvel apresentar desgaste natural, o inquilino não arcará com uma nova.

Deterioração natural x danos além do uso comum
A deterioração natural vem do desgaste pelo uso normal, diferente dos danos causados pelo inquilino que vão além do uso comum, veja a distinção:

• Deterioração natural: é decorrente do uso cotidiano e esperado ao longo do tempo, como leve descoloração, sendo de responsabilidade do locador;
• Danos além do uso comum: são aqueles causados pelo inquilino, como furos nas paredes ou manchas por mau uso.

Como exemplo de desgaste natural, temos a pintura externa do imóvel, pois diariamente recebe luz do sol ou chuva, sendo responsabilidade do proprietário de reparar essa deterioração.

Então, enquanto o desgaste natural é de responsabilidade do locador — e não pode ser atribuído ao locatário —, os danos causados pelo inquilino exigem reparos arcados por ele próprio, veja o que diz a Lei do Inquilinato:

Art. 23. O locatário é obrigado a:
[…]
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Portanto, a responsabilidade do inquilino se limita à reparação de danos causados além do uso comum, como manchas, furos ou outros problemas que ultrapassem o desgaste natural.

Obrigações do locador e do locatário

A Lei do Inquilinato estabelece as obrigações tanto do locador quanto do locatário, assim, o locador é responsável por manter o imóvel em condições adequadas de moradia. Ele deve garantir que o imóvel esteja em bom estado de conservação no início da locação, veja:

Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Desse modo, cabe ao proprietário realizar as pinturas necessárias para garantir a habitabilidade do imóvel e resolver os problemas estruturais.

Já o locatário, como dito, deve zelar pelo imóvel durante o período de locação, mantendo-o em boas condições de conservação. No entanto, ele não é obrigado a realizar pinturas no imóvel ao final do contrato, a menos que tenha causado danos além do desgaste normal.

Quem deve ser responsável pela pintura do imóvel de acordo com o contrato?

Verifique se o seu contrato de aluguel contém alguma cláusula específica sobre a pintura do imóvel.

Algumas cláusulas podem impor a obrigação ao locatário de pintar o imóvel antes da devolução, no entanto, essa cláusula é nula, pois não é sempre que o locatário deverá entregar o imóvel com pintura nova, já que sua obrigação é de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Vistoria da entrada x vistoria da saída

Para garantir uma rescisão justa e transparente, é fundamental realizar vistorias minuciosas tanto na entrada quanto na saída do imóvel, documentando o estado com a descrição de cada ambiente.

Então, antes de começar a locação, o inquilino e o proprietário devem realizar uma vistoria inicial detalhada, com fotos e anotações sobre a pintura das paredes, portas, pisos e demais aspectos do imóvel, pois dessa mesma forma o inquilino deverá devolver o imóvel ao final do contrato.

Atenção: se não houver danos além do desgaste natural, o inquilino não será obrigado a realizar a pintura do imóvel.

Na vistoria de saída, precisa constar o estado do imóvel no momento da devolução, sendo assim, é importante que ambas as partes estejam presentes para registrar possíveis danos ou desgastes que ocorreram durante a locação.

A vistoria deve ser conduzida de forma imparcial, além disso, a documentação servirá para saber se o imóvel precisa de reparos, pois as partes deverão comparar o estado atual do imóvel da vistoria da saída com as fotos e registros da vistoria inicial.

Além disso, é importante manter contato com a outra parte durante a rescisão e buscar soluções amigáveis para as pendências. A vistoria servirá como prova em caso de divergências sobre a necessidade de reparos ou pinturas, mas é bom que o locador e o inquilino cheguem a um acordo considerando o estado real do imóvel para evitar conflitos e custos desnecessários.

Dicas para o inquilino

Caso haja algum problema com a pintura do imóvel durante o período de locação, informe ao locador imediatamente para buscar uma solução adequada.

Evite causar danos desnecessários e tome cuidado para não danificar a pintura das paredes. Durante o período de locação, zele pelo imóvel como se fosse seu próprio, quanto melhor for o estado do imóvel ao final da locação, menores serão as chances de conflitos.

No momento da devolução do imóvel, lembre-se de deixar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo os desgastes naturais, então, caso seja necessário realizar alguma pintura, planeje com tempo suficiente para entregar de forma adequada.

Mitos no contrato de locação

• “O inquilino é sempre responsável pela pintura”
  Verdade: o locatário deverá entregar o imóvel nas mesmas condições do início da locação, salvo pelas deteriorações decorrentes do uso comum, então, se o inquilino não perfurou a parede, manchou ou pintou de outra cor, não precisará entregar com pintura nova.
• “Todo imóvel deve ser devolvido com pintura nova”
  Verdade: na prática, se o inquilino não causou danos além do uso comum, não deverá devolver o imóvel com pintura nova.
• “Se houver desgaste na pintura, o inquilino é responsável”
  Verdade: desgaste na pintura do imóvel durante o período de locação decorrentes do uso natural não é responsabilidade do inquilino. Por isso, ainda que ele more por 5 anos no mesmo imóvel, não precisará pintar a área externa que foi desgastada pelo sol e chuva.

Conclusão

Em resumo, a responsabilidade pela pintura do imóvel na saída da locação depende se o inquilino fez o uso comum do imóvel ou se realizou modificações, como furos na parede, mudança da cor da pintura ou deixou com marcas de mão.

Por isso, realizar vistorias detalhadas para comparar como imóvel foi entregue pelo proprietário e como está sendo devolvido pelo inquilino é fundamental para analisar se o locatário será responsável pela pintura nova.

Sendo assim, na vistoria de entrada é importante documentar as condições da pintura por meio de fotos e anotações. Depois, com a vistoria de saída também documentada detalhadamente, as partes poderão comparar o estado atual do imóvel e decidir se deverá receber pintura nova com a saída do inquilino.

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