Venda de imóvel sem avisar ao inquilino.

Venda de imóvel sem avisar ao inquilino poderá acarretar na anulação da venda. Mas será que o inquilino tem direito a permanecer no imóvel?

Neste artigo, iremos explorar o que acontece se o inquilino não for avisado sobre a venda e se o direito de preferência for desrespeitado.

O que acontece se o inquilino não for avisado sobre a venda?

Se o imóvel for alugado, o inquilino deve ser notificado sobre a venda previamente, ele tem prioridade na compra do imóvel nas mesmas condições que serão oferecidas a terceiros. É o direito de preferência do inquilino. Saiba Mais aqui.

Previsto no artigo 27 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), como se vê:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Por ser uma obrigação legal, deve ser cumprida pelo proprietário. Todavia, o que acontece se o direito do inquilino for desrespeitado?

Multa paga pelo locador por vender o imóvel sem avisar ao inquilino

Como o contrato de aluguel geralmente possui cláusulas que impõem multas em caso de descumprimento contratual, o inquilino poderá receber multa de até três aluguéis ainda que não haja cláusula que estabeleça o direito de preferência no contrato, por ser um direito previsto em lei.

Perdas e danos pagos pelo locador em caso de descumprir o direito de preferência do inquilino

Caso o locador efetue a venda do imóvel sem respeitar o direito de preferência, o locatário poderá receber indenização em dinheiro ou, ainda, requerer a compra do imóvel na justiça se tiver cumprido as condições legais, veja o que diz o artigo 33 da Lei do Inquilinato:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

A primeira parte do artigo prevê que o inquilino terá direito a receber uma indenização do locador se comprovar que sofreu prejuízos em razão da violação de seu direito de preferência. Inclusive, essa indenização não depende da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel.

Anulação da venda pelo descumprimento do direito de preferência

É possível também que o novo comprador perca o imóvel caso o inquilino tenha o contrato de locação na matrícula do imóvel pelo menos 30 (trinta) dias antes da venda do imóvel e que solicite na justiça cumprindo esses requisitos:

• Entrar com processo judicial para requerer o imóvel em até 6 meses depois do registro da compra no Cartório do Imóvel;
• Depositar a mesma quantia paga pelo comprador, incluindo os tributos, emolumentos e demais despesas de transferência, tudo monetariamente corrigido. Se o locatário efetuar o depósito na justiça, o comprador ficará sem o imóvel.

Assim, se a venda de um imóvel ocorrer sem o devido aviso ao inquilino, ele poderá buscar a anulação da venda, alegando que seu direito de preferência não foi respeitado, e depositar o valor da compra do imóvel e das taxas de aquisição para se tornar o proprietário legal.

Então, para evitar prejuízos tanto para o vendedor, que poderia pagar indenização, quanto para o comprador, que poderia ficar sem o imóvel caso o inquilino deposite o valor na justiça, o locador precisa garantir que o inquilino foi notificado para exercer seu direito de preferência.

Como garantir que o inquilino não quis comprar o imóvel?

Para garantir que o inquilino não quis comprar o imóvel após receber a notificação de venda, o proprietário deve utilizar meios que forneçam comprovantes de entrega, como cartas registradas ou com aviso de recebimento. Isso demonstra que a notificação foi recebida e que o inquilino não quis efetuar a compra.

Também deve manter os registros da correspondência enviada e recebida. Isso inclui cópias da notificação, comprovantes de entrega e qualquer comunicação subsequente.

Além disso, o proprietário poderá solicitar uma declaração do inquilino, datada e assinada com firma reconhecida, na qual conste que o locatário recebeu a notificação há mais de trinta dias e não se interessou por exercer o seu direito de preferência.

Mas, se o locatário se recusar a assinar, após o prazo para manifestação de 30 (trinta) dias, o proprietário poderá visitar o locatário acompanhado de duas pessoas que não possuem parentesco com nenhum dos interessados (vendedor, locatário ou interessado na compra do imóvel) para servirem de testemunhas da resposta.

Então, o proprietário questionará ao inquilino se ele aceitou a proposta de compra do imóvel locado e as duas pessoas servirão como testemunhas da resposta do inquilino e isso resguardará o vendedor de que o direito de preferência foi respeitado.

O inquilino tem direito a permanecer no imóvel caso seja vendido?

O inquilino tem direito de permanecer no imóvel caso seja vendido em duas hipóteses: 1) se o novo proprietário desejar manter o contrato de locação, o inquilino poderá permanecer no imóvel ou 2) terá o direito de permanecer até o final do prazo contratual se o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel.

A cláusula de vigência, a qual aponta o prazo determinado para a locação, quando registrada na matrícula do imóvel a mais de 30 dias antes do registro da venda, oferece uma camada adicional de proteção ao locatário, permitindo a continuidade do contrato mesmo após a venda caso ainda esteja dentro do período contratualmente estabelecido.

Então, para que o locatário continue no imóvel até o final do prazo de locação, deverá ter:

• O período da locação ainda vigente;
• O prazo determinado para a locação no contrato;
• O contrato registrado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes do registro da venda no Cartório de Imóveis.

Sendo assim, se o contrato ainda estiver em vigência, com a cláusula de prazo contratual determinado e se for averbado na matrícula do imóvel, o comprador deverá respeitar o contrato de locação, assumindo a posição de locador, caso adquira o imóvel.

Além disso, o locatário ainda poderá ficar no imóvel ainda que algum dos requisitos não esteja presente, se o novo proprietário não denunciar o contrato dentro do prazo de 90 dias, a contar do registro da compra do imóvel na matrícula do imóvel.

Desocupação do inquilino em caso de venda de imóvel

Todavia, o novo proprietário também tem a possibilidade de encerrar o contrato de locação existente, nesse caso, deverá denunciar o contrato em até 90 dias depois de registrar a compra no Cartório de Imóveis — o que significa notificar o inquilino para que desocupe o imóvel.

Essa denúncia pode ser feita por qualquer meio, inclusive por correspondência com aviso de recebimento, o importante é que se o comprador não desejar manter o contrato de locação, deve efetuar uma denúncia, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para desocupação.

Se ele não sair em 90 dias, o novo proprietário poderá entrar com ação de despejo. Confira o que o artigo 8º da Lei do Inquilinato estabelece:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

A melhor maneira de denunciar o contrato é com uma notificação extrajudicial, por meio do cartório de notas. E, se não houver desocupação em 90 (noventa) dias, o comprador poderá ajuizar uma ação de despejo contra o inquilino.

Conclusão

Diante dos potenciais descumprimentos legais discutidos, como a falta de notificação adequada da venda do imóvel alugado, é importante ressaltar que podem resultar em indenização ao inquilino ou até mesmo na anulação do negócio jurídico.

De qualquer forma, o inquilino poderá continuar no imóvel se for de interesse do novo proprietário ou se houver cláusula de vigência no contrato de aluguel averbado na matrícula do imóvel.

Mas, se o novo proprietário não desejar continuar com a locação, deverá denunciar o contrato em até 90 dias do registro da compra na matrícula do imóvel para que o inquilino desocupe, sob pena de aceitar o contrato de locação.

Se ficou com alguma dúvida com relação a este conteúdo, entre em contato conosco aqui ou por WhatsApp.
Nossa equipe está pronta para ajudá-lo.