Dívidas de condomínio e de IPTU na compra de um imóvel
Comprar um imóvel é o sonho do brasileiro, mas é essencial estar ciente das responsabilidades financeiras associadas. Entre elas, estão as dívidas de condomínio e de IPTU, que podem gerar complicações se não forem devidamente consideradas durante a negociação.
Inclusive, a falta de pagamento das taxas condominiais e do IPTU pode resultar na perda do imóvel para leilão. Por isso é importante que o comprador verifique a situação financeira antes de finalizar a negociação.
Se você comprou algum imóvel ou pensa em comprar algum com IPTU ou condomínio atrasado, leia este artigo no qual aborda os principais fatores a serem considerados ao lidar com essas dívidas durante a negociação de compra ou venda de um imóvel.
De quem são as dívidas de condomínio e de IPTU?
As dívidas de condomínio e do imposto predial territorial urbano (IPTU) estão ligadas ao imóvel (juridicamente são dívidas chamadas de “propter rem”), ou seja, não estão ao proprietário. Então, ao comprar um imóvel, o comprador assume a responsabilidade por quitar essas dívidas, mesmo que tenham sido contraídas pelo proprietário anterior.
O comprador assume a responsabilidade por quaisquer dívidas associadas a esse imóvel, em outras palavras, se o antigo proprietário deixou de pagar as contas de condomínio e de IPTU, o novo proprietário herda essas dívidas por serem obrigações do imóvel.
E, em caso de falta de pagamento, o imóvel poderá ser penhorável, ainda que seja bem de família do novo proprietário, veja na legislação que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família:
Lei nº 8.009/1990:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
Por isso, nas negociações imobiliárias, o comprador precisa analisar se há dívidas relacionadas ao imóvel.
Levantamento das certidões negativas para evitar que o comprador herde as dívidas
Antes de fechar o negócio, é fundamental realizar uma análise detalhada da situação financeira do imóvel, com um levantamento completo da existência de dívidas de condomínio e de IPTU associadas à propriedade da negociação.
Uma maneira eficaz de verificar se há dívidas associadas ao imóvel é solicitar ao vendedor as certidões negativas de débitos fiscais e condominiais, dessa forma, o comprador terá a garantia de que não existem dívidas pendentes de IPTU ou de condomínio que possam afetar a transação.
Além disso, o próprio interessado na compra poderá verificar com a administração do condomínio e com a Prefeitura se há valores em aberto. Com esses documentos, o comprador saberá que não há pendências financeiras relacionadas à propriedade.
E quem deve pagar as dívidas de condomínio e de IPTU?
Como dito, as dívidas de condomínio e de IPTU devem ser pagas pelo proprietário atual do imóvel ainda que tenham sido adquiridas pelo proprietário anterior já que são transferidas junto com a propriedade do imóvel.
No entanto, as partes poderão negociar para que o vendedor quite as dívidas antes do fechamento da transação ou para que o comprador pague e que seja reduzido do preço do imóvel para compensar os custos associados às dívidas. Nesses casos, será necessário ter cláusulas específicas no contrato.
Inclusão de cláusulas específicas no contrato de compra e venda Por isso, ao redigir o contrato de compra e venda, é importante incluir cláusulas específicas relacionadas às dívidas de condomínio e de IPTU, estabelecendo quem será o responsável para pagar as dívidas de condomínio e de IPTU anteriores à venda da propriedade.
Assim, se estiver estabelecido no contrato que a responsabilidade de quitar as dívidas anteriores à venda são do vendedor e ele não efetuar o pagamento, o comprador poderá quitar os débitos e exigir na justiça o ressarcimento contra o vendedor.
Portanto, os compradores devem estar preparados para lidar com essas obrigações financeiras se não fizerem a análise minuciosa com as certidões negativas e inclusão da cláusula para futuro ressarcimento se for necessário.
Conclusão
Em conclusão, as dívidas de condomínio e IPTU são “propter rem”, vinculadas ao imóvel, e, portanto, o novo proprietário assume a responsabilidade por quitar esses débitos, mesmo que tenham sido contraídos pelo antigo proprietário.
Para garantir uma transação imobiliária tranquila e segura, é essencial realizar uma análise minuciosa da situação financeira do imóvel, incluindo a obtenção de certidões negativas de débitos condominiais e fiscais para garantir que não haja pendências financeiras ocultas.
Por fim, tomar medidas proativas para entender e lidar com essas obrigações pode ajudar os compradores a evitar problemas, incluindo cláusulas específicas no contrato de compra e venda para ajudar a definir claramente as responsabilidades das partes envolvidas.
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