Qual índice escolher para o reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é previsto em lei para que a cada 12 meses o valor da locação seja corrigido. Para isso, é necessário seguir o índice pré-estabelecido contratualmente.

Neste artigo, vamos explicar o que é o reajuste do aluguel, quais são os índices mais comuns, com suas vantagens e desvantagens, e quais os outros que podem ser utilizados.

O que é o reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel ocorre no aniversário do contrato, após o período de 12 meses a partir da data de início da locação, nunca podendo atualizar em 3 ou 6 meses, veja o que diz a Lei nº 9.069, de 29 de junho de 1995:

Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.

§ 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano.

Esse reajuste acontece para atualizar o valor do aluguel a fim de acompanhar a inflação e as mudanças no mercado imobiliário ao longo do tempo. Para tanto, cada contrato de locação possui cláusulas específicas, inclusive estabelecendo qual índice será utilizado para calcular o novo valor de locação.

O que são os índices de reajuste de aluguel?

Os índices de reajuste são indicadores econômicos utilizados para atualizar os valores em contratos ao longo do tempo. Eles refletem a variação de preços de determinados setores da economia e são utilizados para manter o equilíbrio financeiro entre as partes do contrato.

Após acessar o índice acumulado, as partes calculam em cima do aluguel vigente. Por exemplo, se o índice acumulado for de 5% nos últimos 12 meses e o aluguel for R$ 1.000, o valor atualizado será de R$ 1.050.

Principais índices de reajuste em aluguel

Os principais índices de reajuste utilizados em contratos de locação no Brasil incluem o IGP-M, o IPCA e o IVAR. Cada um desses índices possui características específicas e pode ser mais adequado dependendo do contexto econômico.

Agora, vamos analisar as vantagens e desvantagens desses índices mais utilizados.

IGP-M — Índice Geral de Preços do Mercado
O IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e é conhecido por sua sensibilidade aos preços de diversos setores da economia, incluindo o mercado imobiliário.

Vantagens:

• Ampla cobertura: o IGP-M é calculado com base na variação de preços de três grandes setores da economia: produção, consumidor e custos da construção civil;
• Sensibilidade ao mercado: por refletir a variação de preços em diferentes setores da economia, o reajuste calculado com o IGP-M atualiza o valor do aluguel de acordo com as condições econômicas gerais.

Desvantagem:

• Volatilidade: como visto durante a pandemia, o IGP-M pode apresentar variações muito altas, dificultando o pagamento do aluguel ajustado.

Se o aluguel de R$ 1.000,00 com aniversário em fevereiro de 2024, fosse ajustado com o IGP-M, o locador e o inquilino teriam que acordar para manter o valor, pois o acumulado desse índice está no negativo.

Para acessar o IGP-M acumulado nos últimos 12 meses: https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-resultados-2023

IPCA — Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo
O IPCA mede a variação média dos preços de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras, com renda mensal entre 1 e 40 salários-mínimos, e é considerado mais estável e previsível em comparação ao IGPM.

Vantagens:

• Estabilidade: o IPCA tende a ser menos volátil do que o IGP-M, uma vez que é focado na variação de preços de bens e serviços consumidos pelas famílias;
• Previsibilidade: devido à sua composição e metodologia de cálculo, o IPCA tende a oferecer uma previsão mais confiável das tendências de inflação no país.

Desvantagem:

• Limitação setorial: por se concentrar nos preços ao consumidor, o IPCA pode não refletir completamente as variações de custos no mercado imobiliário, o que afeta sua precisão como índice de reajuste de aluguel.

Se o aluguel de R$ 1.000,00 com aniversário em fevereiro de 2024, fosse ajustado com o IPCA, o valor iria para R$ 1.045,10.

Para acessar o IPCA acumulado nos últimos 12 meses: https://www.ibge.gov.br/explica/inflacao.php

IVAR — Índice de Variação de Aluguéis Residenciais
O IVAR é um índice mais recente, criado especificamente para reajuste de aluguéis residenciais. Busca refletir de forma mais precisa a variação dos preços de locação, levando em consideração as especificidades do mercado imobiliário.

Embora ainda não seja tão amplamente utilizado quanto o IGP-M e o IPCA, o IVAR é uma opção interessante para locatários e locadores que buscam um índice mais alinhado com a realidade do mercado de aluguéis.

Vantagens

• Especificidade: o IVAR foi criado especificamente para medir a variação dos aluguéis residenciais, o que o torna um índice mais direcionado e relevante para esse fim;
• Menor volatilidade: como é focado apenas na variação de aluguéis residenciais, o IVAR tende a apresentar uma menor volatilidade em comparação com índices mais amplos, como o IGP-M.

Desvantagem:

• Menor histórico de variações: por ser um índice mais recente, o IVAR tem um histórico de variações menos consolidado, o que dificulta a análise de tendências a longo prazo.

Se o aluguel de R$ 1.000,00 com aniversário em fevereiro de 2024, fosse ajustado com o IVAR, o valor iria para R$ 1.076,00

Para acessar o IVAR acumulado nos últimos 12 meses: https://portal.fgv.br/noticias/ivar-alugueis-residenciais-resultados-2023

Como escolher o índice de reajuste do aluguel?

Como se vê, cada um tem suas vantagens e desvantagens e em cada contrato de aluguel as partes deverão escolher um índice, que dependerá das necessidades e preferências do locador e do inquilino, bem como das condições do mercado imobiliário local.

Enquanto o IGP-M oferece sensibilidade aos preços do mercado, o IPCA é mais estável, mas pode não refletir completamente a variação dos preços de aluguel. Por outro lado, apesar do IVAR buscar conciliar as vantagens dos outros dois índices, ainda tem pouca abrangência.

Então, na hora de escolher o índice de reajuste para um contrato, é importante considerar o histórico de variações, a estabilidade econômica, as expectativas futuras e as necessidades das partes envolvidas.

E se o índice der negativo? É preciso baixar o aluguel?

Com a flutuação dos índices econômicos, é possível nos depararmos com períodos em que o IGP-M apresenta variação negativa, como o de agora. Nesse momento, o ideal é negociar com a outra parte do contrato e analisar a possibilidade de manter o aluguel no valor que estava sendo pago.

Não esqueça que, após chegar a um acordo sobre o reajuste de aluguel, é fundamental formalizar por escrito, por meio de um aditivo ao contrato de locação.

Inclusive, é preciso que todas as novas condições acordadas estejam claramente especificadas no documento, incluindo o novo valor do aluguel, o índice de reajuste utilizado e quaisquer outras cláusulas relevantes, sendo necessário que todos os envolvidos assinem novamente, inclusive o fiador.

O que mais pode colocar no contrato de locação?

Também é possível estabelecer cláusulas específicas no contrato que limitem o impacto de reajustes excessivos ou estabeleçam mecanismos alternativos de correção do aluguel.

Por exemplo, você pode incluir a cláusula de não negatividade para garantir que, caso o índice do reajuste esteja negativo, não resultará em redução do valor do contrato de locação.

Conclusão

Por fim, o reajuste do aluguel é feito a cada 12 meses, no aniversário do contrato, com base no índice estabelecido na cláusula contratual. Além disso, os índices mais comuns são o IGP-M, IPVA e IVAR, cada qual tem suas vantagens e desvantagens.

O IGP-M, por exemplo, é amplamente utilizado em contratos de aluguel e é conhecido por sua sensibilidade aos preços de diferentes setores da economia. No entanto, sua volatilidade pode gerar instabilidade nos valores de aluguel.

Já o IPCA, por ser um índice mais estável e menos sensível a variações bruscas, pode ser uma opção mais segura em períodos de incerteza econômica.

Quanto ao IVAR, ele foi criado especificamente para reajuste de aluguéis residenciais e pode ser uma alternativa interessante para contratos dessa natureza.

Uma dica é incluir a cláusula de não negatividade para evitar que o aluguel diminua quando o índice ficar em patamar negativo.

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