Pai pode vender ou doar imóvel para filho? Tudo o que você precisa saber sobre esse tema.
Imagine que um pai deseja doar um imóvel para o filho como forma de adiantar a herança ou então de doar como algo além da herança. Na doação, os pais transferem bens para seus filhos em ato de liberalidade, sem contraprestação, para beneficiá-los por razões afetivas ou como planejamento sucessório.
Agora, imagine ainda uma nova situação na qual o pai precisa de dinheiro e o filho tem interesse em comprar um imóvel, será possível ou os outros filhos iriam reclamar?
Ao explorar as opções de doação e venda de bens para filhos, é importante compreender a diferença entre essas transações, por isso, neste artigo, vamos explorar o que você precisa saber sobre a doação e venda de pais para filhos, abordando limitações legais e as diferenças entre as transações.
Como funciona a venda de imóvel de pai para filho?
O primeiro ponto é que pais podem sim vender imóveis para os filhos, porém é necessário que os outros filhos e o cônjuge aceitem e registrem que concordem com essa venda. Mas como funciona esse procedimento?
No caso da venda de imóvel de pai para filho, após a negociação e avaliação, é elaborado um contrato de compra e venda que formaliza os termos acordados entre as partes, incluindo preço, condições de pagamento, prazos e outras cláusulas relevantes.
Nessa etapa da venda, precisa do consentimento expresso dos outros filhos e do cônjuge; no caso, os descendentes e o cônjuge serão intervenientes anuentes da compra e venda, pois precisam concordar com a transação entre o comprador e o vendedor.
Quais cuidados preciso ter na venda de imóvel para o filho?
O principal cuidado na venda de imóvel de pai para filho é justamente a concordância dos outros filhos e do cônjuge, já que a falta de assinatura torna a venda anulável. Todavia, caso o regime de casamento do pai seja o de separação obrigatória de bens, o consentimento do cônjuge poderá ser dispensado.
Digamos que o pai venda o imóvel para o filho sem os outros filhos saberem ou assinarem o contrato de compra e venda, quem se sentir prejudicado tem 2 anos para discordar da compra e buscar seus direitos na justiça.
Por isso, os outros filhos e o cônjuge aceitarem a compra e venda é uma forma de dizer que todos estão de acordo com a negociação, que concordam com o valor estipulado no negócio e que realmente não é fraude.
É possível doar imóvel para o filho?
No Brasil, é possível pai doar imóvel para o filho. Todavia, a doação normalmente é considerada adiantamento da herança, conforme artigo 544 do Código Civil:
Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
Significa que, quando o pai falecer, o filho é obrigado a informar no processo de inventário que o pai doou esse imóvel ainda em vida, juridicamente, o valor doado precisa ser levado à colação.
A colação é necessária para igualar a herança de cada herdeiro, em outras palavras, é a operação matemática que tem por fim igualar os quinhões hereditários.
Como fazer doação de imóvel em vida para os filhos?
Digamos que você tenha 2 imóveis, um de 200 mil reais e o outro de 100 mil reais, totalizando 300 mil reais. Podemos trabalhar com dois cenários:
- Você quer que a doação seja antecipação da herança: você doa o imóvel de 100 mil reais para o filho mais velho como adiantamento de herança;
- Você quer presentear o filho mais velho com a doação: o imóvel de 100 mil reais será presente para o filho mais velho, deixando o outro imóvel para ser dividido como herança.
A legislação brasileira impõe que metade do patrimônio de uma pessoa pertence aos herdeiros necessários (como descendentes, cônjuge e, em alguns casos, ascendentes), sendo assim, 50% do patrimônio de uma pessoa é indisponível para doação, por ser a legítima, conforme artigo 1.846 do Código Civil:
Art. 1.846. Pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da herança, constituindo a legítima.
Por isso, caso alguém decida privilegiar algum filho, precisa respeitar a legítima e doar apenas até 50% do patrimônio, que é a “parte disponível” — parcela do patrimônio que a pessoa pode dispor livremente por meio de testamento ou outras formas de doação.
No exemplo do patrimônio total de 300 mil reais, 150 mil reais compõem a legítima e os outros 150 mil reais é a parte disponível, na qual você pode doar para quem quiser. Por isso, seria possível doar o imóvel de 100 mil reais para o filho mais velho sem invadir a legítima.
Outro ponto importante é que o pai que queira beneficiar algum filho com um imóvel além da herança, é necessário informar na escritura da doação que o patrimônio está saindo da parte disponível, e por isso, não depende de colação, veja o que diz o artigo 2.005 do Código Civil:
Art. 2.005. São dispensadas da colação as doações que o doador determinar saiam da parte disponível, contanto que não a excedam, computado o seu valor ao tempo da doação.
Se os pais desejam privilegiar um filho específico na doação, é necessário incluir uma cláusula dizendo que a doação está ocorrendo dentro do limite permitido por lei da parte disponível.
Como dito, de acordo com a legislação brasileira, a parte disponível, que é a metade do patrimônio da pessoa, pode ser doada para quem quiser; já a outra metade é reservada aos herdeiros necessários, como os descendentes, cônjuge, e, em alguns casos, ascendentes.
Doação de pai para filho precisa da aceitação dos demais?
Ao contrário da venda, a doação não exige a aceitação dos demais herdeiros, não precisa da anuência formal dos outros filhos ou do cônjuge. No entanto, para evitar discordância e conflitos futuros entre os familiares, os outros filhos e o cônjuge podem ser intervenientes anuentes na doação.
Doação ou venda do imóvel para o filho?
A diferença entre a doação e a venda de bens de pai para filho reside na questão da aceitação dos demais herdeiros. Enquanto na venda é necessária a concordância expressa do cônjuge e dos demais descendentes, a doação opera de maneira diferente.
Em outro ponto, o pai precisa decidir se a doação é antecipação da herança ou se o imóvel está saindo de sua parte disponível. A doação pode beneficiar um filho de maneira específica, seja por razões afetivas, estratégicas ou outras considerações pessoais.
Conclusão
No caso da venda de um imóvel de pai para filho, é importante obter o consentimento formal dos demais herdeiros e do cônjuge, tornando a ausência de suas assinaturas um fator que pode anular a transação.
Por outro lado, a doação, ato de liberalidade em que os pais transferem bens normalmente de forma gratuita, apresenta alguns pontos a serem observados como se é antecipação de herança ou um presente para o filho.
No Brasil, a lei prevê o limite de doação de até 50% do patrimônio, pois é necessário respeitar a legítima (metade dos bens para os herdeiros necessários). Assim, a parte disponível pode ser doada sem a necessidade de colação, mas precisa constar na escritura que não fere a legítima.
Caso não conste na escritura de doação que o patrimônio saiu da parte disponível, a doação será considerada antecipação de herança e o filho terá que colacionar o bem no inventário.
Em qualquer cenário, o acompanhamento de um advogado é fundamental para garantir que todos os passos sejam realizados de maneira adequada e em conformidade com a legislação vigente.
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