Contrato de gaveta nos negócios imobiliários e seus riscos.

Entender os diferentes tipos de documentação nos negócios imobiliários é muito importante para a aquisição de um imóvel de forma segura e legal. Por exemplo, o contrato de gaveta na compra e venda de um imóvel é bem comum, porém envolve riscos e pode resultar em impasses e complicações futuras.

Neste artigo, exploraremos em detalhes o que é o contrato de gaveta e a sua validade jurídica, os potenciais riscos para compradores e vendedores, além dos cuidados essenciais para se proteger durante esse tipo de transação.

O que é contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é uma forma de compra e venda de imóveis que acontece de maneira particular: o comprador e o vendedor assinam o contrato, reconhecem a assinatura e cada um guarda na gaveta.

É uma modalidade de negociação privada sem o devido registro, pois não tem as formalidades legais de lavrar a escritura no Cartório de Notas ou de registrar no Cartório de Registro de Imóveis.

O contrato de gaveta é ilegal?

Apesar da prática do contrato de gaveta, a legislação impõe limites e exceções, conforme estipulado pelo artigo 108 do código civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Logo, de acordo com o Código Civil brasileiro, a negociação de compra e venda de imóveis de até trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país pode ser feita apenas com o contrato de compra e venda entre as partes, o conhecido contrato de gaveta.

Contudo, é importante ressaltar que, para a validade de negócios jurídicos envolvendo imóveis de valor significativo, a legislação exige a escritura pública lavrada em Cartório de Notas.

Mas o contrato de gaveta é válido? Como se proteger tendo apenas um contrato de gaveta?

Um dos principais pontos de atenção ao lidar com o contrato de gaveta é a incerteza jurídica associada a essa modalidade de transação. Por não ser registrada oficialmente, a operação pode gerar dúvidas quanto à validade e eficácia do acordo.

O contrato de gaveta tem validade entre o comprador e o vendedor, com implicações para outras partes. Por exemplo, é possível o comprador, com base na compra do imóvel pelo contrato particular, apresentar recurso em processo envolvendo o vendedor e outra parte.

É o entendimento do Superior Tribunal de Justiça anotado na Súmula 84:

“é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda do imóvel, ainda que desprovido de registro”

É essencial guardar o contrato de compra e venda e todos os recibos relacionados aos pagamentos do negócio, especialmente se o imóvel ainda estiver financiado.

Quais são os riscos de vender ou comprar um imóvel com contrato de gaveta?

Embora a negociação de compra e venda por contrato de gaveta seja uma prática comum no mercado imobiliário, principalmente por sua praticidade e economia, é importante entender os riscos associados a essa transação.

O imóvel pode ser considerado irregular e aquela praticidade para evitar taxas cartoriais e impostos se transforma em complicações futuras e em diversos riscos para o vendedor e comprador, os quais são demonstrados abaixo:

1 – Falta de pagamento pelo comprador, dívidas para o vendedor
A ausência de publicidade impossibilita que outras empresas ou bancos obtenham informações sobre o proprietário atual, então algumas contas vão continuar no nome do vendedor.

Assim, caso o comprador não cumpra com pagamentos como prestações de financiamento, impostos ou taxas de condomínio, poderá resultar em cobranças judiciais e até mesmo em perdas financeiras para o vendedor.

2 – Comprador vai morar em um imóvel que não está em seu nome
Em relação aos riscos para o comprador, a falta de registro na matrícula do imóvel significa que ele estará morando em uma propriedade que não está legalmente em seu nome.

Se o vendedor possuir dívidas judiciais, os credores podem buscar o imóvel que ainda está em seu nome. Ou seja, imóvel vendido por meio de um contrato de gaveta pode ser perdido para pagar as dívidas do vendedor.

3 – Golpe pelo vendedor
O comprador também está sujeito a possíveis golpes por parte do vendedor, que poderá vender o mesmo imóvel para outros compradores por meio de contratos de gaveta.

4- Falecimento do Comprador ou Vendedor
Em caso de falecimento do vendedor, o imóvel pode ser incluído no inventário de bens, o que pode prejudicar o comprador. Da mesma forma, se o comprador falecer, seus herdeiros podem enfrentar dificuldades ao tentar incluir a propriedade adquirida em um contrato de gaveta no inventário.

Como passar o imóvel para o nome do comprador?

Primeiramente, é realizada a lavratura da escritura pública no Cartório de Notas. A negociação é detalhada, incluindo informações sobre as partes envolvidas, características do imóvel e termos de pagamento. Então, o documento oferece a garantia de legalidade, publicidade do negócio e segurança jurídica

Após a lavratura da Escritura Pública, a transferência oficial de titularidade da propriedade acontece por meio do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Cada imóvel possui uma matrícula, como se fosse a sua certidão de nascimento, que contém quem é o proprietário e outras informações.

A regularização da compra e venda é a maneira mais segura de garantir a propriedade do imóvel, concluindo a efetiva transferência do imóvel, o que garante finalmente que o comprador seja o novo proprietário.

Conclusão

Em resumo, embora o Contrato de Gaveta possa ser uma opção inicial mais econômica, ele é adequado apenas para transações de menor valor. A Escritura Pública, apesar dos custos associados, oferece garantias legais vitais e publicidade do ato. Finalmente, o registro no Cartório de Registro de Imóveis é o último passo indispensável para assegurar a transferência de propriedade.

Ao negociar um imóvel utilizando um contrato de gaveta, é fundamental estar ciente dos riscos e tomar medidas para proteger os interesses de todas as partes envolvidas. A segurança jurídica e a transparência são essenciais para evitar complicações futuras.

Se ficou com alguma dúvida com relação a este conteúdo, entre em contato conosco aqui ou por WhatsApp.
Nossa equipe está pronta para ajudá-lo.