Casamento com comunhão parcial e compra e venda de imóvel

“Tudo o que era meu, continua sendo meu; e tudo o que era seu, continua sendo seu. Mas o que comprarmos, durante o casamento, será nosso”.

Essa frase reflete o regime de casamento padrão no Brasil: a comunhão parcial de bens, que implica que os cônjuges compartilham o que adquirirem durante o matrimônio.

Neste artigo, vamos explorar a comunhão parcial de bens no contexto de negociações imobiliárias, o que se comunica e o que permanece como propriedade individual, explorando suas regras, exceções e implicações legais.

Casamento com comunhão parcial de bens

No regime de comunhão parcial, os bens adquiridos durante o casamento, a título oneroso, são considerados propriedade comum do casal. Isso inclui os imóveis comprados após a celebração do matrimônio.

Desde o Código Civil de 2002, é o regime de casamento legal no Brasil, então, se os noivos não escolherem outro por meio do pacto antenupcial (feito no Cartório de Notas), automaticamente a comunhão parcial de bens definirá como será compartilhado o patrimônio do casal durante a união matrimonial.

Em resumo, as regras da comunhão parcial de bens são claras: os bens adquiridos onerosamente durante o casamento pertencem aos dois, logo, propriedades, investimentos e outros ativos são compartilhados igualmente entre os cônjuges.

Exceção à comunhão parcial

Na comunhão parcial de bens, a exceção diz respeito aos bens que não se comunicam entre os cônjuges, que incluem:

• Bens adquiridos antes do casamento: qualquer imóvel que um dos cônjuges possuía antes do casamento permanece de sua propriedade exclusiva, chama-se de bem particular.
• Bens adquiridos por herança ou doação individual: se um dos cônjuges receber um bem por herança ou doação destinada apenas a ele, esse bem não se comunica com o outro cônjuge, não será bem comum.

Em outras palavras, nos casamentos sob o regime de comunhão parcial de bens, aquisições gratuitas, como doação e herança, não se comunicam entre os cônjuges. Nesse caso, é importante observar que se a doação beneficiar por escrito os dois cônjuges, será dos dois.

Existem outras exceções, descritas no artigo 1.659, do Código Civil, como os bens de uso pessoal e instrumentos de profissão:

Imóvel adquirido antes do casamento com comunhão parcial de bens
Como dito, bens adquiridos antes do casamento são particulares, permanecem como propriedade exclusiva de quem os comprou. Logo, se um dos cônjuges adquiriu o imóvel antes do matrimônio, não será patrimônio do casal.

Doações e heranças não entram no patrimônio comum no casamento
Do mesmo modo, propriedades recebidas por meio de herança e doação (recebidas individualmente) não se comunicam entre os cônjuges, salvo se o contrato da última estiver escrito que ambos os cônjuges receberão.

Imóvel particular e a averbação do casamento
No caso de bem imóvel particular, é importante que o proprietário vá ao Cartório de Registro de Imóveis e peça para averbar na matrícula seu novo estado civil.

Essa averbação — ato de registrar uma informação na matrícula de um imóvel, tornando-a oficial — é importante para evitar futuros conflitos de propriedade. Isso irá confirmar que o imóvel realmente foi adquirido quando a pessoa era solteira.

É possível comprar imóvel particular com comunhão parcial de bens?

Não é possível comprar imóvel particular com comunhão parcial de bens, caso qualquer cônjuge resolva adquirir uma propriedade durante o casamento sob o regime da comunhão parcial de bens, seja assinando a escritura sozinho ou com o outro cônjuge, será bem comum.

Já que, no regime de comunhão parcial de bens, tudo que é adquirido onerosamente durante o casamento se comunica aos cônjuges. Portanto, ao comprar um imóvel, ele se torna patrimônio do casal.

Venda de imóvel com comunhão parcial

Mesmo que o imóvel tenha sido adquirido por apenas um dos cônjuges durante o casamento, é necessário que ambos os cônjuges assinem o documento de compra e venda como vendedores.

Venda de imóveis particulares e a assinatura do cônjuge: como funciona a outorga conjugal na comunhão parcial de bens No caso de imóvel particular, o Código Civil exige a outorga conjugal para realizar a venda. Se for dada pela esposa é chamada de outorga/vênia uxória; se for dada pelo marido é denominada outorga/vênia marital.

Esse termo se refere à necessidade da assinatura do outro cônjuge para proceder com os seguintes atos:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III – prestar fiança ou aval;
IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Por isso, a venda de imóveis particulares, no contexto da comunhão parcial de bens, requer a outorga conjugal, ou seja, a concordância do cônjuge. Mesmo no caso de heranças e doações recebidas, a autorização do parceiro é necessária para a venda.

Em casos de separação de fato, nos quais o casal não formalizou o divórcio, o consentimento continua necessário. Ainda que não estejam mais vivendo juntos, o cônjuge que não é o proprietário precisa assinar a venda como anuente.

Outorga conjugal

Como regra, a outorga conjugal é necessária na compra e venda de imóveis. Não precisa na separação absoluta de bens e na participação final nos aquestos.

Cuidado com o regime de separação, pois existem dois tipos: a convencional e a legal. A dispensa da vênia é apenas na separação absoluta. Na legal, em regra, você precisa (súmula 377 STF).

Com relação à participação final nos aquestos, é importante verificar se existe no pacto antenupcial que os cônjuges podem vender sem a autorização do outro os bens particulares.

Por que é necessário que o outro cônjuge assine a venda ainda que seja imóvel particular?

De acordo com o art. 1.660 do Código Civil, os frutos e as benfeitorias decorrentes desses bens, como aluguel, safra etc., pertencem ao casal, veja:

Art. 1.660. Entram na comunhão:
I – os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges;
II – os bens adquiridos por fato eventual, com ou sem o concurso de trabalho ou despesa anterior;
III – os bens adquiridos por doação, herança ou legado, em favor de ambos os cônjuges;
IV – as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge;
V – os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, percebidos na constância do casamento, ou pendentes ao tempo de cessar a comunhão.

Assim, vamos supor que um determinado imóvel é particular do marido, permanecendo alugado durante 10 anos do casamento. Esse imóvel gera uma “renda” para o casal e, caso seja vendido, essa “fonte de renda” deixará de existir.

Como essa fonte de renda pertence ao casal e não apenas àquele que já era proprietário, é necessário a que a esposa, no caso do exemplo, autorize a venda.

E se o outro cônjuge se recusar a consentir na venda?

Se o outro cônjuge não assinar como anuente, a parte interessada poderá solicitar ao juiz a autorização para a venda, suprindo a concordância expressa do outro cônjuge.

Conclusão

Em conclusão, a comunhão parcial de bens, regime legal padrão no Brasil desde 2002, estabelece que o patrimônio adquirido onerosamente durante o casamento é de propriedade comum. Essa regra se estende aos imóveis, tornando-os bem do casal.

Nesse sentido, os bens adquiridos antes do casamento permanecem como propriedade particular, assim como heranças e doações recebidas por um dos cônjuges, seja antes ou depois da união. Contudo, em caso de venda desses bens, o outro cônjuge deve assinar como anuente (anuência conjugal).

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