Adjudicação compulsória: como registrar o imóvel quitado quando o vendedor se nega a assinar?

Imagine que você comprou um imóvel e fez tudo o que precisava ser feito: pagou pelo bem e seguiu as regras do contrato. No entanto, o vendedor não quer assinar os documentos finais para transferir o bem para o seu nome. O que fazer? Neste artigo, vamos falar de uma solução chamada “adjudicação compulsória.”

Como faço para usar essa solução? Preciso entrar com processo judicial?

A resposta é não! Com a promulgação da Lei n. 14.382/2022 e a subsequente regulamentação pelo Provimento 150/2023 do CNJ, é possível proceder com a adjudicação compulsória extrajudicial, ou seja, em um cartório, por conta da padronização no procedimento.

Dessa forma, não é necessário ingressar com ação judicial, uma vez que é possível transferir o imóvel para o nome do comprador por meio do cartório.

Essa transferência beneficia especialmente os adquirentes que cumpriram com suas obrigações contratuais, pois o comprador pode obter a propriedade de forma legal e segura, sem a necessidade de ingressar com processo em casos de o vendedor descumprir com suas obrigações contratuais.

Quais são os requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial?

Em primeiro lugar, no contrato de promessa de compra e venda, precisa estar expressamente previsto que não há direito de arrependimento. Em outras palavras, precisa estar escrito que a venda é definitiva, ou seja, que ninguém pode mudar de ideia depois.

Também é fundamental garantir que não exista nenhum litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda. Isso significa que não pode haver disputas legais em relação ao contrato de promessa de compra e venda. Essa é uma condição essencial para avançar no procedimento.

Depois disso, para iniciar o processo de adjudicação compulsória extrajudicial, é necessário apresentar os seguintes documentos:

• Instrumento da Promessa: O documento que formaliza a promessa de compra e venda, assim como quaisquer cessões ou sucessões;
• Prova de Inadimplemento: Uma evidência de que o promitente vendedor não celebrou a escritura definitiva no prazo de 15 dias após notificação pelo cartório de registro de imóveis;
• Ata Notarial: Deve ser elaborada por um tabelião do Cartório de Notas e conter informações sobre a identificação do imóvel, dados do promitente comprador, comprovação do pagamento do preço e caracterização do inadimplemento na obrigação de outorgar a escritura pública de compra e venda;
• Certidões Comprobatórias: Documentos que atestam a ausência de litígio relacionado ao contrato de promessa de compra e venda;
• Comprovante de Pagamento do ITBI: Apresentar evidências de pagamento ou o próprio comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.

Como comprovar a quitação para a adjudicação compulsória extrajudicial?

Como dito, a adjudicação compulsória extrajudicial, impulsionada pela Lei 14.382/2022 e regulamentada pelo Provimento 150/2023 do CNJ, representa um avanço significativo no campo das transações imobiliárias.

Até mesmo mensagens eletrônicas que confirmam o pagamento e notificações extrajudiciais destinadas à constituição em mora da parte contrária são exemplos válidos de prova de quitação.

Como funciona o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial?

O procedimento inicia com a análise do caso pelo advogado juntamente com a busca do registro atualizado do imóvel para determinar a competência do processo. Posteriormente, o tabelião de notas lavra uma ata notarial específica.

Após a documentação necessária ser reunida, o registrador de imóveis notifica a parte contrária. Se ela concordar ou permanecer omissa, o procedimento segue adiante. Com a qualificação registral adequada, o pedido pode ser deferido e a transferência é realizada, tudo isso sem envolver o judiciário.

Conclusão

Por fim, com a introdução da adjudicação compulsória extrajudicial, o procedimento se tornou consideravelmente mais acessível e eficiente por representar um avanço significativo na regulamentação do mercado imobiliário.

Ao entender como esse procedimento funciona, os compradores podem aproveitar uma solução eficaz e ágil para situações em que o vendedor não cumpre com suas obrigações contratuais.

Caso você esteja enfrentando esse problema, procure um advogado especialista em direito imobiliário.

Espero que este conteúdo tenha o ajudado! Se ficou com alguma dúvida com relação a este conteúdo, entre em contato conosco aqui ou por WhatsApp.
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