Vícios construtivos: qual é a garantia dada pela construtora?

Ao realizar o sonho da casa própria, a expectativa é de segurança e durabilidade. Imagine que, depois de receber o imóvel recém-construído, apareceram alguns defeitos na construção.

Será que a construtora tem obrigação de consertar? É responsabilidade da construtora reparar esses defeitos, que são os vícios construtivos ou vícios da construção.

Neste artigo, você irá aprender quais são os prazos para solicitar o conserto dos defeitos no imóvel, quais são os seus direitos como consumidor e as garantias dadas pela construtora em caso de vícios construtivos.

O que são vícios construtivos?

É bem comum que as obras novas apresentem problemas após sua conclusão, que são os vícios construtivos, anomalias na construção que vão desde falhas pequenas até grandes, como infiltração, fissuras nas paredes, problemas estruturais e hidráulicos ou até mesmo vazamentos.

Em outras palavras, são defeitos ou imperfeições na construção de um edifício ou obra, que comprometem sua qualidade, segurança ou funcionalidade. Esses vícios podem ser aparentes, visíveis a olho nu, ou ocultos (redibitórios), não detectáveis imediatamente.

Os vícios construtivos podem surgir de falhas no projeto, materiais de baixa qualidade, erros na execução da obra ou outros problemas relacionados à construção.

Qual é a garantia de construção em caso de vícios construtivos?

A legislação brasileira, por conta da segurança e solidez do imóvel, estabelece um prazo de garantia de cinco anos da entrega da obra. Durante esse período, a construtora é responsável por corrigir os vícios construtivos.

Inclusive, nesse período o comprador é beneficiado pela inversão do ônus da prova. Isso significa que, quando existir um vício construtivo na obra, cabe ao construtor provar que o erro foi do consumidor por não ter cuidado do imóvel nem ter feito a manutenção corretamente.

Em outras palavras, a partir da entrega da construção, o comprador tem uma garantia de 5 anos para vícios construtivos. Veja o que diz o Código Civil:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

A garantia legal oferecida pela construtora é de 5 anos por conta da solidez e segurança da obra, protegendo o imóvel de danos graves, tanto em relação ao material quanto ao solo. No entanto, o comprador deve acionar a construtora em 180 dias, contados a partir da identificação do defeito.

Mas, se for vício aparente, aquele visto a olho nu, o comprador tem 90 dias, contados da entrega da obra, para acionar a construtora. Em outras palavras, ao identificar um problema evidente na construção, o comprador deve buscar a construtora para a reparação ou correção desses vícios em até 90 dias, conforme o artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor (CDC):

Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
[…]
II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.

Em suma, nos 5 anos da garantia, a construtora tem a obrigação de corrigir os vícios construtivos; sendo que o comprador tem 180 dias, a contar da descoberta do defeito ou erro, para acionar a construtora em caso de vício oculto ou 90 dias, da entrega da obra, se for vício aparente.

Essa garantia visa proteger o comprador, assegurando que a propriedade esteja em conformidade com os padrões de qualidade. Portanto, ao identificar qualquer anormalidade nos primeiros anos após a compra, o dono do imóvel precisa acionar a construtora.

O ideal é que você, assim que perceber o defeito dentro dos 5 anos da garantia, entre em contato com a construtora e guarde o comprovante da comunicação, pois precisa estar provado que você a avisou para relatar o vício construtivo e solicitar reparo com fotos e laudo técnico do problema.

Além disso, no que tange à indenização por dano moral, o Superior Tribunal de Justiça, no precedente 1894243 RJ, considerou o prazo de 10 anos para buscar reparação na justiça por vícios construtivos.

É possível anular o contrato em caso de vícios construtivos?

Quando se trata de vícios ocultos, o comprador também tem a opção de solicitar abatimento no preço do imóvel ou até rescindir o contrato se houver vício construtivo mais grave, aquele que torna o imóvel impróprio para uso ou que diminua seu valor.

]Nesses casos, a legislação estabelece que o comprador tem 1 ano para anular a venda ou solicitar o abatimento proporcional do preço, conforme o artigo 445 do Código Civil:

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

§ 1o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.

Por quanto tempo a construtora é responsável pelos vícios construtivos?

Enquanto a garantia tem um limite de cinco anos, a responsabilidade do construtor para indenizar é de até 20 anos, conforme a Súmula 194 do STJ: “Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra”.

Mas, caso o comprador identifique um vício oculto depois da garantia de 5 anos, por não ter mais o benefício do ônus da prova, deve comprovar que o erro ou defeito é por conta da construção.

Desse modo, depois de 20 anos, o comprador tem o prazo de 1 ano, após descobrir o vício, para solicitar indenização pelos defeitos na obra. Você deverá comprovar com documentação, como laudos técnicos e até mesmo fotografias, que forneçam evidências de que a culpa é da construtora.

Conclusão

A garantia legal de cinco anos para a construtora reparar os vícios construtivos representa um compromisso com a solidez e segurança da obra, mas, para tanto, o comprador precisa solicitar em 90 dias da entrega da obra, em caso de vícios aparentes, ou até 180 dias após descobrir o vício oculto.

O comprador ainda poderá solicitar abatimento no preço do imóvel ou anular o contrato em até 1 ano após a descoberta do vício construtivo, ainda dentro dos 5 anos de garantia.

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