Estrangeiro pode adquirir imóvel no Brasil?

Imagine que um estrangeiro decida adquirir um imóvel aqui no Brasil, seria possível? Sim, o estrangeiro pode efetuar negociações imobiliárias aqui no país. O investimento nessa área tem atraído a atenção de estrangeiros em busca de oportunidades de retorno seguro e rentável.

Contudo, existem algumas restrições para aquisição de propriedades por estrangeiros. Então, neste artigo, explicaremos as regras que envolvem a aquisição de propriedades por estrangeiros no Brasil, veja a seguir.

Requisitos para a compra de imóvel por estrangeiro no Brasil

Para um estrangeiro comprar imóvel no Brasil, é necessário cumprir alguns requisitos, como os que destacamos abaixo:

A obtenção do Cadastro de Pessoa Física (CPF) é um requisito básico para estrangeiros que desejam adquirir imóveis no Brasil. É importante que o CPF esteja regularizado, o que demonstra que o estrangeiro está em dia com as obrigações fiscais no Brasil.

O estrangeiro deve seguir o procedimento estabelecido pela Receita Federal para emissão do CPF, o qual inclui o preenchimento de formulários e a apresentação de documentos como passaporte, certidão de nascimento ou casamento.

Além do CPF, também precisa da apresentação de documentos de identificação e, se aplicável, o Registro Nacional de Estrangeiros (RNE). Caso o estrangeiro seja casado, é necessário apresentar a documentação do cônjuge, incluindo CPF e certidão de casamento.

Como funciona a compra de imóveis por estrangeiros no Brasil?

Estrangeiros podem adquirir tanto imóveis urbanos quanto rurais. Para a compra de imóveis urbanos, não é necessário que o estrangeiro tenha residência fixa no Brasil; já para a de imóveis rurais, o estrangeiro deverá ser residente ou ser pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil, conforme o artigo 1º da Lei 5.709/1971:

Art. 1º – O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.

Para além disso, a Resolução Normativa nº 36, de 9 de outubro de 2018, do Conselho Nacional de Imigração prevê a autorização de residência em decorrência de investimento imobiliário em montante igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).

Contudo, existem algumas limitações e restrições para aquisição de imóvel por estrangeiros, o que veremos a seguir.

Qual é a restrição na compra de imóveis no Brasil por estrangeiros?

Como dito, é possível que estrangeiros comprem imóveis no Brasil, mas, há restrições relacionadas à compra de imóveis em áreas costeiras, de fronteira, rurais e de segurança nacional.

Em áreas costeiras, a aquisição de imóveis por estrangeiros deve respeitar a distância superior a 100 metros da linha da maré alta, caso seja inferior a essa distância, o estrangeiro deverá solicitar permissão do Presidente da República.

Em relação a fronteiras internacionais, o estrangeiro deverá obter permissão caso o imóvel esteja a até 150 km de fronteiras internacionais. Essas restrições visam garantir a segurança e a soberania nacional, especialmente em áreas estratégicas e de interesse militar.

Veja o que diz o Decreto-lei 9.760/1946:

Art. 100. A aplicação do regime de aforamento a terras da União, quando autorizada na forma dêste Decreto-lei, compete ao S. P. U., sujeita, porém, a prévia audiência:
a) dos Ministérios da Guerra, por intermédio dos Comandos das Regiões Militares; da Marinha, por intermédio das Capitanias dos Portos; da Aeronáutica, por intermédio dos Comandos das Zonas Aéreas, quando se tratar de terrenos situados dentro da faixa de fronteiras, da faixa de 100 (cem) metros ao longo da costa marítima ou de uma circunferência de 1.320 (mil trezentos e vinte) metros de raio em tôrno das fortificações e estabelecimentos militares;

Art. 205. A pessoa estrangeira, física ou jurídica, não serão alienadas, concedidos ou transferidos imóveis da União situados nas zonas de que trata a letra a do art. 100, exceto se houver autorização do Presidente da República.

Para a compra de áreas rurais, além da restrição de o adquirente ser apenas estrangeiro residente ou pessoa jurídica com atividade no Brasil, só será permitida para propriedades com até 50 módulos rurais e respeitando 25% da área do município.

Além disso, se mais de um estrangeiro da mesma nacionalidade adquirir imóvel no município, a soma das propriedades não poderá exceder 40% da área territorial, conforme o artigo 12 da Lei 5.709/1971.

Art. 12 – A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o art. 10.
§ 1º – As pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo.

E, para a aquisição de imóveis considerados para segurança nacional, o estrangeiro deverá obter autorização da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional, veja o artigo 7º da Lei 5.709/1971:

Art. 7º – A aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional por pessoa estrangeira, física ou jurídica, depende do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.

Conclusão

Estrangeiros podem comprar tanto imóveis urbanos quanto rurais, mas há algumas restrições na aquisição associadas principalmente à localização geográfica, como limitações em áreas rurais, especialmente aquelas próximas a fronteiras e consideradas de segurança nacional.

Ao navegar por essas restrições com cuidado e buscar orientação jurídica adequada, os estrangeiros podem aproveitar as oportunidades oferecidas pelo mercado imobiliário brasileiro de forma segura e eficaz.

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