Usucapião: quais são os procedimentos?
Imagine que uma pessoa tenha um terreno que more há muitos anos, mas nunca teve o documento atestando que é o dono. Será que existe um jeito legal de tornar esse terreno oficialmente da pessoa? Sim, existe! É por meio de algo chamado “usucapião”, que é a aquisição de propriedade por posse continuada.
A usucapião permite adquirir a propriedade de um bem por meio da posse contínua e prolongada. No Brasil, existem duas formas de fazer isso: a judicial, que é no tribunal, e a extrajudicial, que é no cartório.
Neste artigo, vamos explorar o conceito e o funcionamento da usucapião, as duas formas e procedimentos para solicitar a usucapião e também quando é proibido fazê-lo.
Como funciona a usucapião?
A aquisição de propriedade por meio de usucapião é o meio jurídico que oferece uma forma direta e legal para adquirir a propriedade de um imóvel em razão da posse tranquila por um determinado período.
A usucapião, prevista no Código Civil, é uma maneira de ser dono da propriedade de um imóvel por conta da posse ininterrupta e prolongada no tempo, desde que atenda aos requisitos legais estabelecidos.
Quais são as vias de requerimento da usucapião?
Quando se trata de regularizar a propriedade de um imóvel por meio da usucapião, surgem duas opções distintas: no tribunal (via judicial) ou no cartório (via extrajudicial). Ambas têm seus méritos e particularidades, tratam do mesmo instituto mas com tramitação diferente.
Seja qual for a via escolhida, é essencial que o interessado demonstre ter ocupado e possuído o imóvel de forma contínua e pacífica por um período determinado pela legislação local. Este período varia, em geral, de 5 a 15 anos, dependendo do tipo da usucapião pretendida.
Leia mais sobre os tipos de usucapião no artigo: Entendendo a usucapiao: como adquirir uma casa ou terreno com o tempo.
As diferenças entre as vias judicial e extrajudicial incluem o requerimento, competência, documentação, ata notarial, tratamento de conflitos e resultados, veja a seguir.
Quais são as diferenças entre usucapião judicial e extrajudicial?
Como dito, o procedimento da usucapião pode ser realizado tanto judicialmente quanto extrajudicialmente. A usucapião extrajudicial oferece uma alternativa mais célere e menos onerosa em situações sem litígio ou contestação por terceiros.
No tribunal, é necessário apresentar o pedido com documentos e explicar quanto tempo a pessoa usou o lugar. É como contar uma história ao juiz para provar que o terreno é realmente da pessoa. Se tiver conflitos, precisa ser na via judicial.
No cartório, a usucapião extrajudicial exige uma documentação específica, incluindo a ata notarial, planta e memorial descritivo. Assim, enquanto na usucapião judicial a ata notarial não é obrigatória, no procedimento extrajudicial ela desempenha o papel de validar a posse do requerente.
Qual é mais rápida: Usucapião Judicial ou Extrajudicial?
A usucapião extrajudicial é mais ágil do que a via judicial, que pode levar anos, mas não espere uma conclusão tão rápida. Não se trata de um processo que se resolve em 60 ou 120 dias, pois o prazo varia conforme o caso e seus detalhes específicos.
O processo extrajudicial é conduzido diretamente em um cartório de registro de imóveis e tende a ser mais rápido, já que não requer o trâmite judicial, evitando a morosidade comum nos procedimentos judiciais.
Todavia, caso a tentativa extrajudicial falhe ou não seja possível, ainda é viável recorrer à via judicial. Inclusive com disputa judicial pelos imóveis ou que os vizinhos não concordem com a área descrita.
Como conseguir uma casa por meio da usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial é um processo pelo qual uma pessoa pode adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse contínua e pacífica, conforme estipulado por lei, sem a necessidade de um processo judicial.
Para a realização da usucapião extrajudicial, são necessários três requisitos:
- Consenso entre as partes: todos os interessados na aquisição do imóvel por meio da usucapião devem concordar com a realização do procedimento extrajudicial.
- Representação por advogado: os requerentes devem ser representados por advogado devidamente habilitado.
- Documentação completa: deve-se apresentar toda a documentação necessária, como ata notarial, prova da posse, documentos pessoais dos requerentes, planta do imóvel, memorial descritivo, entre outros.
Documentos Necessários:
Para dar início ao processo de usucapião extrajudicial, é preciso apresentar os documentos pessoais, a planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, as certidões negativas dos distribuidores e o justo título ou outros documentos que comprovem a origem, continuidade, natureza e tempo da posse.
Passo a Passo:
O processo de usucapião extrajudicial envolve etapas específicas que precisam ser seguidas com precisão.
- Passo 1: ata notarial no Cartório de Notas
O primeiro passo é visitar o Cartório de notas no município onde o imóvel está localizado. Lá será feita uma ata notarial que conterá a declaração do tempo de posse do interessado e a confirmação de que não há ações judiciais envolvendo o imóvel.
- Passo 2: apresentação da ata notarial e documentos no Registro de Imóveis.
Após a obtenção da ata notarial, o interessado, acompanhado por um advogado, deve apresentar a ata e os documentos necessários ao registro de imóveis competente. Esses documentos incluem a planta e memorial descritivo assinados por um profissional legalmente habilitado, bem como certidões negativas.
- Passo 3: análise e publicação
O registro de imóveis analisará cuidadosamente a documentação apresentada. Após essa etapa, será feita a publicação de um edital, com o objetivo de notificar outras pessoas interessadas sobre o pedido de usucapião extrajudicial em andamento.
Aquisição da propriedade por usucapião extrajudicial
Uma vez aprovado pelo Oficial de Registro de Imóveis, o imóvel estará apto para a transferência para o novo proprietário. Com a usucapião extrajudicial, não é preciso um juiz dar permissão, o que a transforma em uma solução mais rápida e eficaz para legalizar a propriedade.
Ao seguir esses passos, você estará no caminho certo para conduzir um processo de usucapião extrajudicial com eficiência e segurança.
Impedimento para usucapião
Existe um impedimento para a usucapião: a impossibilidade de ter a propriedade de imóveis públicos.
Conforme o Código Civil, a usucapião de bens públicos é impossível:
Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.
Portanto, não é possível fazer usucapião de um terreno ou prédio de um Município, nem do Estado nem da União.
Conclusão
A usucapião é uma ferramenta para aqueles que buscam adquirir propriedade de forma legal e eficiente. A escolha entre usucapião extrajudicial e judicial dependerá das circunstâncias específicas de cada caso.
Se a propriedade atende aos requisitos e não está envolvida em disputas legais, a via extrajudicial oferece uma solução rápida e eficiente.
No entanto, em casos mais complexos, a usucapião judicial pode ser a única alternativa. Independentemente da escolha, é fundamental contar com o auxílio de um advogado experiente para orientá-lo ao longo do processo e garantir que todos os passos sejam seguidos corretamente.
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