Entendendo a usucapião: como adquirir uma casa ou terreno com o tempo?

Imagine que você ocupe um terreno, do qual você não é o dono original, por muitos anos, sem que ninguém reclame. Assim, você limpa-o e cuida-o para suas próprias finalidades. Com o passar do tempo, você se questiona: este terreno é meu ou alguém pode me tirar daqui? A resposta depende: o terreno pode se tornar legalmente seu, a depender da usucapião.

A usucapião é como um “atalho legal” que permite você se tornar dono de uma casa ou de um terreno caso você o ocupe por muito tempo sem ser interrompido. Trata-se de uma ferramenta jurídica no direito imobiliário, que permite a aquisição de propriedade por meio da posse prolongada e ininterrupta de um bem.

Neste artigo, vamos explicar o que é usucapião e como ela funciona, além de focar nos diferentes tipos, destacando suas características e quando cada um deles é mais apropriado.

O que é usucapião?

Pense na usucapião como uma espécie de “recompensa” para quem cuida de uma casa ou terreno por muito tempo, como se fosse o dono de verdade, proporcionando segurança jurídica ao possuidor e regularizando situações consolidadas de posse do imóvel.

A usucapião é um instituto jurídico que permite ao possuidor adquirir a propriedade de um bem em razão da posse prolongada e ininterrupta, desde que atenda aos requisitos legais estabelecidos

Segundo o artigo 1.196 do Código Civil, o possuidor é “todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”.

Quais são os requisitos para a usucapião de um imóvel?

Para conseguir a propriedade de um lugar por meio da usucapião, existem três requisitos muito importantes aos quais você precisa se atentar:

• Ter a posse tranquila e sem problemas
  A posse deve ser mansa e pacífica; exercida de forma tranquila, sem oposição ou contestação por parte de terceiros. Isso quer dizer que não pode haver terceiros requerendo ou questionando a posse do local. É fundamental que o possuidor aja como se fosse o verdadeiro proprietário do imóvel, já que, de acordo com o Código Civil, essa posse deve ser exercida “como se dono fosse”, ou seja, com a intenção de ser proprietário do bem.

• Ficar um bom tempo cuidando do lugar como se fosse o verdadeiro dono
  O tempo de posse ininterrupta que a pessoa precisa cuidar do lugar para conseguir a propriedade depende do tipo de usucapião que se aplica. Por exemplo, a usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242 do Código Civil, requer posse contínua e ininterrupta pelo prazo de 10 anos; já a usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, exige um período de posse de 15 anos. Para saber em qual tipo de posse seu caso se encaixa, você pode buscar auxílio de um advogado.

• Ter o registro do Imóvel
  O ideal é que a pessoa tenha o registro do imóvel. No entanto, mesmo que o imóvel não possua matrícula ou transcrição registrada em cartório de registro de imóveis, ainda é possível solicitar a usucapião.

Em quais casos é possível fazer a usucapião do imóvel, seja casa ou terreno?

Para decidir qual tipo de usucapião é mais adequado para a situação, é essencial considerar a natureza e a duração da posse, além de outros fatores específicos, como veremos a seguir

Conforme a Constituição Federal e o Código Civil, existem diferentes tipos de usucapião, sendo eles:

• Usucapião Ordinária: 10 anos com justo título e boa-fé
  Para a usucapião ordinária, a pessoa precisa apresentar o justo título e ter boa-fé. Justo título é um documento que geralmente o possuidor recebe pensando que seu negócio está seguro, mas, na prática, não tem o poder legal de transferir a propriedade. Um exemplo seria uma escritura de compra e venda que foi assinada por quem não era o verdadeiro dono.
  
  Essa usucapião está regulamentada pelo artigo 1.242 do Código Civil e é ideal para quem exerce posse mansa e pacífica sobre o imóvel pelo prazo de 10 anos, sem interrupções, após adquirir o imóvel com contrato particular, por exemplo, e não levá-lo a registro.

• Usucapião Extraordinária: 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição
  A usucapião extraordinária é para a pessoa que tenha a posse por mais de 15 anos, sem interrupção ou oposição. Prevista no artigo 1.238 do Código Civil, não exige justo título ou boa-fé por parte do possuidor. Observação: caso o possuidor utilize para sua própria moradia ou tenha feito obras ou serviços de caráter produtivo, como uma quitinete, o prazo reduz para 10 anos.

• Usucapião por abandono do lar: 2 anos sem reclamação do que abandonou
  Para a usucapião por abandono do lar, não pode haver reclamação de quem abandonou o lar. O companheiro que reside no imóvel deve ter a posse total por 2 anos, de forma mansa e pacífica, utilizando o imóvel de até 250 m² para moradia e não tendo outro imóvel em seu nome, conforme o artigo 1.240-A do Código Civil.

• Usucapião Especial de Imóvel Urbano — Usucapião Familiar: imóvel de até 250 m² com pelo menos 5 anos de posse
  A usucapião familiar busca proteger o núcleo familiar que ocupa imóvel de até 250 m², de forma ininterrupta e com intenção de moradia, por pelo menos 5 anos. É regulamentada pela lei 12.424/11, que prevê que a família não possua outro imóvel urbano ou rural.

• Usucapião Especial Coletiva de Imóvel Urbano: regularização de comunidades urbanas
  A usucapião coletiva busca regularizar a situação de famílias de baixa renda. Disciplinada pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), permite a aquisição da propriedade por comunidades que ocupam áreas urbanas de forma organizada e coletiva, por um período mínimo de 5 anos, desde que a pessoa tenha uma área menor de 250 m² e não seja proprietária de outro imóvel.

• Usucapião Especial Rural
  A usucapião especial rural é caracterizada quando um indivíduo, não sendo proprietário de qualquer imóvel, detém, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, uma área de terra em zona rural de até 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, conforme os artigos 190 e 191 da Constituição Federal.

Qual é o procedimento mais rápido para adquirir o imóvel por usucapião?

O procedimento da usucapião pode ser realizado tanto judicialmente quanto extrajudicialmente, isso significa que é possível começar o procedimento no judiciário ou no cartório. A usucapião extrajudicial, pelo cartório, introduzida pelo Código de Processo Civil, é o procedimento mais rápido e menos oneroso em situações sem conflitos ou contestação por terceiros.

Conclusão

A usucapião pode transformar sua posse em propriedade legal, mas é importante entender os tipos de usucapião e escolher o certo para sua situação.

Compreender os requisitos e tipos disponíveis é importante para aqueles que buscam regularizar seu imóvel para proteger seus direitos. Se você tem dúvidas, é sempre bom conversar com um advogado que entenda desse assunto. Assim, você garante que tudo seja feito da maneira certa.

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